«Диктат градозащитников»: почему в Нижнем Новгороде останавливаются новые стройки

За последние два года в центре города оказались замороженными сразу несколько проектов развития застроенных территорий (РЗТ). Новые дома должны появиться на месте аварийных. Всё это сопровождается баталиями в СМИ, блогосфере, а также спорами в судах. Ключевую роль в этом процессе играют градозащитники, которые диктуют свою волю не только застройщикам, но и чиновникам.

Мыслями о том, почему это стало возможно, с NewsNN поделился секретарь общественного совета при управлении госохраны объектов культурного наследия Нижегородской области (УГО ОКН) Кирилл Кудряшов.

По его словам, объектом культурного наследия (ОКН) сегодня может стать любое здание города старше 40 лет. На этом однозначные критерии, по которым строение можно причислить к историко-культурным памятникам, заканчиваются.

«В принципе, можно красиво описать любой дом, найти архивные материалы, сведения об известных людях, которые в нём жили и поставить его на охрану. Я ради интереса делал это в отношении панельного дома, который тоже является отражением эпохи 60-70-х годов. Массовое жилищное строительство. Да, у него своеобразный архитектурный облик. Архитектор, в рамках скромных выразительных средств, придает зданию некий понятный и не режущий глаз вид», — говорит Кудряшов.

Оказывается, объект культурного наследия может быть абсолютно законно выявлен кем угодно в любое время. Для этого достаточно подать заявление в региональное УГО ОКН. Далее, решение о включении объекта в список будет принимать эксперт. Однако и у него тоже нет четкого инструментария, позволяющего определить историко-культурную ценность объекта и поставить его на охрану, утверждает Кудряшов.

«Сегодня можно написать два одинаковых заключения, сделать к ним абсолютно противоположные выводы, и оба заключения будут приняты во внимание. И управление госохраны ОКН не будет знать, что с этим делать. Поэтому давно назрела необходимость создания инструмента, который позволит объективно определять историко-культурную ценность объекта», — считает эксперт.

Именно такая ситуация сложилась с аварийными домами № 16, 16а и 18 на улице Новой, где ООО «Фрегат» планирует построить административно-гостиничное здание. В результате конкурса земля и деревянные дома были предоставлены ему городской администрацией под расселение. Девелопер готовил и согласовывал проектную документацию, расселял дома, потратив на это около 40 млн рублей. Проект одобрил Архитектурный совет при министерстве граддеятельности, а также Общественный совет при УГО ОКН.

Однако после того, как все публичные процедуры были пройдены, на сцене неожиданно появились представители общественных движений «СпасГрад» и «Деревянные города». По их заявлению дома включили в перечень выявленных ОКН. Градозащитники считают, что домики являются примером типичной городской застройки рубежа XIX–XX веков. Общественники заверяют, что стремятся сохранить эту территорию как цельный фрагмент исторической застройки, как это было сделано в Иркутске, Коломне и Томске.

Градозащитников не устроили ни результаты экспертизы, проведённой по госзаказу, ни сам эксперт, который предложил отказать во включении этих домов в реестр ОКН. Тогда общественники инициировали проведение альтернативной экспертизы. Управлению охраны ОКН пришлось рассматривать сразу два отчёта с противоположными заключениями. Характерно, что в экспертизе от градозащитников ведомство не обнаружило обоснований для присвоения домам статуса историко-культурных памятников регионального значения.

Похожим образом сложилась история с проектом ООО «Новстрой». Компания планировала построить дома в квартале улиц Новой и Короленко. Удалось даже получить заключение ООО «Научно-исследовательского предприятия „Этнос“» о том, что дома на месте будущей стройки могут быть снесены при условии сохранения исторического облика фасадов.

Застройщик начал работу над проектом, согласовывал проект и смету, но неожиданно эти же эксперты выступили с инициативой: признать деревянные дома выявленными ОКН.

Не было никаких предпосылок и к приостановке стройки жилого комплекса «Дом на Провиантской». Застройщик успел возвести здание на улице Ульянова, 43, расселив аварийные дома. Причем здание построено рядом с ОКН — домом революционера Скворцова. А вот строительство следующего здания, рядом с домом кораблестроителя Ростислава Алексеева, удалось остановить не без участия градозащитников.

Как рассказал замдиректора ООО «Дом на Провиантской» Кирилл Бондарев, он получил все необходимые разрешения от министерства строительства региона и УГО ОКН в 2018 году. При этом застройщик общался с жильцами дома известного конструктора, обещал благоустроить их двор и компенсировать все неудобства, создаваемые стройкой.

Однако в управлении внезапно заявили, что застройщик изменил границы земельного участка и потребовали прекратить работы. При этом к ситуации снова подключились градозащитники.

«Появилась госпожа Давыдова, взяла переговоры на себя и после этого с нами жильцы общаться перестали. Там вокруг дома заброшенная, неухоженная территория придомовая так и осталась с дикой растительностью и крапивой по пояс», — говорит Бондарев.

В компании не понимают, почему одни и те же министерства сначала выдавали все разрешения на строительство в 2018 году, а спустя год отменили собственные решения.

«Мы мало того, что разрешение на строительство получили в 2018 году, мы фундамент на 70% завершили, и вдруг эта история началась. Мы участок согласовывать начали с 2014 года, и границы застройки были известны уже тогда, сколько этажей, в каких объемах. С 2014 до 2019 года все всех устраивало. Потом вдруг резко все изменилось. О том, что у нас отозвали разрешение на строительство, мы узнали из публикации в соцсетях Анны Давыдовой, что очень странно. Пришлось обращаться в минстрой, чтобы нам предоставили какие-то документы по этому поводу», — недоумевает представитель компании-застройщика.

Он также подчеркнул, что у крупной московской компании, являющаяся соучредителем ООО «Дом на Провиантской», больше нет желания вкладывать деньги в Нижний Новгород, хотя изначально имелись большие планы. На стройку потрачено около 100 млн рублей, и большая часть денег ушла на расселение аварийного жилья. Затраты компании не компенсировали, и она пытается вернуть разрешение на строительство через суд. Если не получится, то инвестор намерен взыскать потраченные средства.

Деятельность градозащитников Бондарев оценивает как деструктивную. «Сначала выдаются разрешения, люди начинают стройку или подготовительный этап, потом появляется госпожа Давыдова или еще кто-то, начинают эти проекты активно мочить. На этом основании отнимается разрешение или забирают землю, люди теряют деньги. На примере ЖК „Сердце Нижнего“ мы видим: инвестор около пяти лет пытался этот участок вернуть в судах, путем переговоров. Но из-за того, что градозащитники в свое время помитинговали, бюджет страны сейчас на этот объект потратит 2 млрд рублей. Хотя это могли достроить инвесторы за свой счет», — говорит Бондарев.

Генеральный директор ООО СЗ «МежСтройКомплекс» (АО «Ойкумена») Игорь Крупин рассказал, что, к счастью, не имел серьезных проблем с градозащитниками. Однако, острый спор развернулся у застройщика с общественницей Марией Поповой во время публичного обсуждения проекта ЖК «Шаляпин». Та выступала резко против нового строительства в центре города и утверждала, что стройка якобы нарушает права жителей окрестных домов. Крупин предположил, что она являлась рупором некоторых высокопоставленных чиновников городской администрации, которые решили «отжать» землю у застройщика.

С деятельностью градозащитников столкнулась и Нижегородская митрополия. На месте аварийного дома № 2 на улице Славянской планировалось построить просветительский центр, воскресную школу и жилые помещения для сестер Дивеевского монастыря. Дом был признан аварийным еще в 2007 году, его расселили и перевели в категорию нежилого.

Но в ситуацию вмешались представители «Деревянных городов», они добились включения дома в список объектов, обладающих признаками ОКН. На этом основании УГО ОКН отказало в его сносе.

«Пустой дом умрёт, рано или поздно»

Поставить на охрану — не значит сохранить объект, отмечает Кудряшов. С вероятностью 95% дома на Новой погибнут, ведь денег на их восстановление просто нет. Но даже если они найдутся, эксперт уверен, что эти затраты не окупятся.

«А дальше что? „Том Сойер Фест“ покрасит и заколотит окна? Покраска старого деревянного дома — это не консервация. Дом весь грибком сожран, он в аварийном состоянии. Но давая таким домам статус ОКН их убивают. Потому что наш фонд капремонта просто не умеет работать с объектами культурного наследия», — говорит Кудряшов.

Крупин уверен, что историческая среда должна быть представлена не одиночными зданиями в центре, а целыми кварталами. «У меня нет чёткого понимания, почему один дом может стать ОКН, а другой — нет. Градозащитники по каким-то, только им понятным критериям, выбирают дома и назначают их памятниками. Часто статус ОКН получает аварийный дом, рядом с которым есть ветхие дома того же времени, подлежащие расселению и сносу. Но наличие ОКН в таком случае убивает экономику проектов и дальнейшее развитие территории. Покраска домов ничего не решит, нужны средства на реставрацию и дальнейшее поддержание объектов в эксплуатационном состоянии. Необходима программа заселения этих домов жильцами или бизнесом. Пустой дом умрет, рано или поздно», — заключил представитель застройщика.

Ещё раз о поджогах

Что касается поджогов исторических домов в центре города, Крупин сообщил, что месяц назад в его компанию приходили следователи СК России с обыском. Пожары произошли сопредельном с ЖК «Дом с террасами» участке и не входят в границы договора РЗТ. Подозрения в поджоге, уверен он, исходили именно от градозащитников, а это «глупость и невежественность».

«Тысячи раз утверждал, что поджоги, это последнее, что надо застройщику при подготовке участка. Открытые уголовные дела отбросят его назад на годы. Конечно, все изъятые документы вернули (без извинений, кстати), но осадочек-то остался», — заметил гендиректор ООО СЗ «МСК».

«Прежде всего, нужно волевое решение о продолжении работы по договорам РЗТ. Следует пересмотреть ряд вопросов и изгнать недобросовестных застройщиков, которые годами сидят на площадках, вообще ничего не делая. Надо остановить процесс выявления ОКН там, где утверждены ППМ и ведётся расселение. Застройщикам в этих условиях пора жестко вести себя с властью, которая пока сильно прогнулась под градозащитников. Город в руинах, но мы можем это исправить. Работать надо! Но я призываю и застройщиков умерить аппетиты в вылавливании дополнительных метров — сегодня цена продаж позволяет бережно относиться к центру: и по высотности, и по плотности застройки», — подчеркнул Крупин.

Заместитель губернатора Нижегородской области Сергей Морозов заметил, что сохранению зданий, имеющих историко-культурную ценность для Нижнего Новгорода, долгое время не уделялось должного внимания. В том числе из-за высокой стоимости ремонтно-реставрационных работ и бюджетных ограничений. «Сейчас ситуация изменилась. Мы ведем активную работу по реставрации, а также включению новых зданий в реестр объектов культурного наследия. В этой ситуации нельзя не отметить и роль градозащитного сообщества, когда приходилось в прямом смысле слова бороться за каждый дом», — говорит он.

По его мнению, площадкой для диалога между властью, градозащитниками, инвесторами и застройщиками сегодня служит Общественный совет при УГО ОКН. Она позволяет ограничивает попытки спекулировать на этой теме.

«Да, возникают случаи, когда застройщиков и инвесторов, например, голословно обвиняют в намеренных поджогах. Такие ситуации недопустимы. И здесь конструктивный диалог позволяет решить спорные вопросы. И если рассматривать случай с пожарами на улицах Шевченко, Студеная и Малая Ямская, то расследование, проведенное МЧС, показало, что причинами стали поджоги и неосторожное обращение с огнем. Возбуждено уголовное дело, и виновные обязательно понесут наказание», — рассказал замгубернатора.

«Кроме того, региональное правительство уже инициировало передачу поврежденных зданий из муниципальной собственности в областную. Это необходимо для принятия оперативных мер по их защите. В будущем будем их реставрировать. При этом отмечу, что новая застройка на этой территорию вестись не будет», — добавил Морозов.

Комплексное развитие застроенных территорий — сложнейший вопрос, решая который следует учитывать множество факторов, начиная от культурных особенностей конкретного места до экономической целесообразности его развития для города, уверен заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров компании «Столица Нижний» Борис Замский. В каждом конкретном случае баланс между сохранением исторических объектов и необходимостью социально-экономической модернизации территории должны искать эксперты в области градостроительства.

«Вопрос развития застроенных территорий в любом городе лежит не в плоскости желаний и решений конкретного застройщика, а всецело зависит от целей городского развития, заложенных в градостроительном плане», — считает он.

Бизнес хочет стабильности

По мнению уполномоченного по правам предпринимателей Нижегородской области Павла Солодкого, бизнес в Нижнем Новгороде, как и во всём мире, хочет стабильности и предсказуемости. И в первую очередь это касается предсказуемости действий власти.

«Любой инвестор страдает от того, когда чиновники говорят: „Делай так!“, а потом меняют своё мнение. Бизнес привлекает денежные средства — свои, партнёрские и кредитные. Поверив власти, он делает определённую работу: проектирует, согласовывает… Кстати, согласование у нас происходит не быстро. Расселить аварийные дома в центре — это очень большая проблема. Весь этот груз берёт на себя инвестор. Когда, например, возникает ситуация с выявленными ОКН, девелопер несёт серьёзные потери. Я считаю, что в этом случае власть должна нести ответственность, либо предоставляя новые земельные участки без конкурса, либо компенсировать его затраты. В этих методах есть элементы рейдерского захвата. Эта методика некоторых юридических компаний, которая тянется ещё с 90-х годов: сначала создать проблему, а потом выдавить определённую сумму денег», — считает нижегородский бизнес-омбудсмен.

Давлению градозащитников на власти и застройщиков может противостоять архитектурное сообщество, в частности Общественный совет при УГО ОКН, уверен Солодкий. Роль последнего должна значительно возрасти. Чиновники же должны быть последовательны в своих шагах, поддерживая тех инвесторов, которых приглашают на ту или иную площадку.

«В ином случае Нижний Новгород может прослыть городом, где с инвесторами не считаются и не уважают. Думаю, что нам такое „звание“ не нужно. Нам есть, куда привлекать инвестиции — далеко не всё можно сделать за бюджетные средства. У нас есть много площадок, где территория просто загажена. Чтобы туда пришли люди, они должны поверить власти. Ведь инвестор взыщет убытки через суд. Напомню, что договор о развитии застроенных территорий — это партнёрское соглашение между инвестором и администрацией города. Город при этом получает новые объекты и расселённые аварийные дома, получает благо», — заметил Солодкий.

Таким образом, ситуация с развитием центра Нижнего Новгорода напоминает басню про лебедя, рака и щуку: участники противоборства тянут в разные стороны и не желают слышать оппонентов. Тем временем руин в городе становится всё больше, а шансов на привлечение инвесторов — всё меньше.