Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Способы управления многоквартирным жилым домом

Выбор способа управления МКД ложится на плечи собственников помещений. Как прописано в жилищном кодексе РФ, на это у них есть год. Решение должно быть принято до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами МСУ.

Существует три способа управления многоквартирным домом:

• непосредственное управление собственниками квартир в доме;
• управление товариществом владельцев жилья или кооперативом;
• управление управляющей организацией.

Эксперты уверены, что непосредственное управление МКД является, пожалуй, самым простым способом управления. Подходит такой вариант только для домов, в которых не более 30 квартир. По факту ответственность за нарушения должны нести все жильцы. Это значит, что на деле на них не будет заведено административное или уголовное дело. Максимум, что могут сделать МСУ, так это объявить конкурс и заключить договор с управляющей организацией.

Во втором случае, когда управление осуществляется товариществом или кооперативом, минимум раз в два года должны проходить собрания, на которых выбираются члены правления и председатель. Последний отвечает за ремонт, работы по благоустройству и решает другие вопросы. Если жильцов не устраивает его работа, на председателя можно смело жаловаться надзорным органам, поскольку за деятельность ему платят.

Третья форма — управление многоквартирным домом управляющей компанией — является самой распространенной. При таком варианте в УК может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении.

Основания для смены УК

Сменить УК собственники квартир могут по разным причинам и на это у них есть законное право. В жилищном кодексе РФ прописано, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон, по решению суда (при условии, что одна из стороны нарушила условия контракта), при наличии такого условия в договоре.

В первом, пожалуй, самом безболезненном варианте люди могут просто дождаться, когда закончится срок контракта, а после уже менять УК. Второй вариант — расторгнуть договор досрочно при наличии оснований. Так можно сделать, если компания нарушила условия, если жильцы решили сменить способ управления домом, если условия поменялись, и это не устраивает граждан.

Собрание жильцов

Чаще всего жители многоквартирных домов отказываются от УК, которую выбрал им застройщик или же органы МСУ. В любом случае данный вопрос решается на общем собрании.

Подготовка к собранию

Подготовка к собранию нужна для того, чтобы выбор новой управляющей организации не смогли оспорить. Такие мероприятия должны проводиться по всем правилам, но это не основная проблема. Самое сложное — уговорить соседей собраться.

А если инициатором смены УК является какой-то один житель, то ему придется набраться терпения и подготовить весомые аргументы, чтобы уговорить соседей сменить организацию.

Но кроме этого, нужно сразу же найти другую УК и показать, что она гораздо лучше. Для этого можно изучить рейтинг компаний на сайте реформы ЖКХ, прочитать все о новой организации, поговорить с жильцами домов, управлением которой она занимается. Кстати, лучше подобрать сразу несколько претендентов, чтобы не вызвать у соседей подозрения.

Проводим общее собрание в МКД

Перед собранием лучше оповестить всех жильцов лично. На самом мероприятии нужно зарегистрировать всех пришедших и попросить их показать паспорт и документы на квартиру. Если же пришел не собственник, а его представитель, то ему нужно будет показать доверенность.

Важно также проверить, есть ли кворум (число собственником, которые должны присутствовать, чтобы собрание было правомочным).

Также необходимо выбрать председательствующего, секретаря собрания и тех, кто будет подсчитывать голоса. В задачи председательствующего входит постановка вопросов на голосование и ответы на вопросы жителей. Секретарь все это фиксирует и составляет протокол.

Голосование, согласно закону, может проводиться в очном, заочном и очно-заочном форматах. Голосовать можно лишь за те вопросы, о которых говорилось в сообщении о собрании. Нужно помнить, что вес голоса привязан к площади квартиры собственника.

Подводим итоги и протоколируем результаты

Как уже говорилось ранее, протокол собрания составляет секретарь. Именно этот человек отвечает за формальные моменты мероприятия. Для протокола нужна будет информация о том, какова доля пришедших жильцов в общем имуществе. Показатель рассчитывается от площади квартиры.

Протокол составляется по определенным правилам. Секретарь сшивает документ и подписывает его. А результаты собрания обычно появляются в подъезде в течение 10 дней.

Но также важно за этот же срок отправить протокол в УК, а та передаст его в жилищную инспекцию. Этим вопросом должен заниматься инициатор собрания.

Расторжение договора со старой УК

При смене управляющей компании владельцы квартир могут столкнуться с такой ситуации, при которой решение уже принято, а изменения в реестр еще не были внесены. При таком раскладе прежняя УО формально еще управляет домом. Вопросы о ремонте, авариях, уборке и так далее тоже пока решает она. А новая организация, в таком случае, может улаживать эти моменты только за счет собственных средств. Именно так и появляются двойные квитанции за ЖКУ.

Важно помнить, что отказаться от УК можно и просто так, даже если она ничего не нарушает. Однако если дело доходит до суда, то не всегда решение принимается в пользу жильцов МКД. Поэтому лучше попытаться договориться с ней и прекратить договор по соглашению. Решение о смене УК лучше принимать тогда, когда для этого есть реальные основания.

Выбор новой УК и заключение с ней договора

Ищем альтернативу

Чтобы не ошибиться с выбором новой УК, можно следовать по следующему алгоритму:

• Найти все управляющие компании в городе;
• Выбрать те, которые находятся наиболее удобно по расположению (лучше, если офис УК будет в пешей доступности);
• Проверить, есть ли дома в управлении организации. Если их много, то это говорит о ее востребованности;
• Посмотреть, сколько домов отказалось от управления компании;
• Почитать отзывы;
• Понять, с какой лучше сотрудничать – с частной или государственной;
• Узнать, не являлась организация банкротом, и есть ли у нее лицензия;
• Организовать встречи с несколькими претендентами;
• Изучить договор правления;
• Назначить общее собрание жильцов и подписать новый договор.

Найти подходящие варианты помогут портал ЖКХ (раздел «Реестр лицензий субъектов РФ»), справочник (например, «2ГИС», «Яндекс-карты» или «Гугл-карты»). Еще один вариант — поспрашивать знакомых о том, кто управляет их домом.

Что должно быть в договоре управления?

Договор управления является основным документом между УК и собственниками МКД. В нем должно быть прописано имущество, которое организация будет обслуживать (например, крыша, двор, фасад дома), перечень работ и услуг по управлению домом, условия, при которых данный перечень может быть изменен.

Также в документе компания обязуется указать порядок назначения платы за содержание и ремонт имущества и за ЖКУ, сроки оплаты. Еще один важный момент, на который в договоре нужно обратить внимание, — контроль деятельности УК. Речь идет о том, что в контракте можно указать, что управленцы будут отчитываться через доску объявлений в подъезде.

Заключаем договор с новой управляющей компанией

Договор правления утверждается на общем собрании собственников. За него должны отдать голоса не менее половины жильцов всего дома. После формирования протокола настанет период ожидания. За это время из реестра лицензий дом исключат из управления прежней УО и передадут в управление новой. О внесении изменений должна заявить новая УК. Уже после она сможет начать выполнять свои обязанности.

Передача документации от старой новой управляющей компании

Для новой УО процедура приёмки дома в управление после того, как собственники квартир расторгли договор с прежними управленцами, может оказаться проблематичной и даже дойти до суда. Дело в том, что старая УК может не отдавать техдокументацию.

Также спор между двумя организациями может быть начат из-за того, что прежняя управляющая компания не захочет добровольно передать собранные средства за услуги. В таком случае конфликт тоже будет разрешаться в судебном порядке.

Между тем новой УК уже нужно будет выполнять свои обязанности, что делать без техдокументации и денег будет крайне сложно. В итоге это скажется на качестве оказываемых услуг и на жизни владельцев квартир.

Как быть, если остались долги перед старой УК?

В жилищном кодексе РФ прописано, что погасить задолженности при смене УК можно двумя способами. В первом случае долги жильцы гасят перед старой компанией, даже если с ней был расторгнут договор. Неоплаченные счета за обслуживание дома не перейдут к новой УО. Таким же образом поступают и в случае, если речь идет о банкротстве организации.

Но если говорить о долгах собственников перед ресурсоснабжающими организациями (РСО), то это уже другое дело. При таком раскладе задолженность переходит к новой УО. Она, в свою очередь, может погасить долги перед РСО, а после взыскать средства с жильцов законными путями.