Недвижимость: цена за риск

Согласно новым правилам в случае неисполнения застройщиком своих обязательств по строительству и передаче дольщикам квартир в многоквартирных домах мерой обеспечения компенсации причиненного дольщикам вреда наряду с залогом и поручительством банка станет страховое возмещение. Его будет выплачивать специализированная страховая компания.

«Если говорить о нижегородском рынке недвижимости, то под действие нового закона попадет большинство новостроек города, — говорит гендиректор ГК «Триумф» Борис Горелик. — У нас таким образом строится почти все жилье экономкласса. Это неудивительно: деньги дольщиков дешевые, и они предпочтительнее банковских кредитов, если цена на конечный продукт невысока».

При этом Горелик отмечает, что «наши законодатели, как всегда, сработали с опозданием». В последние годы количество обманутых дольщиков (интересы которых и призван защитить новый закон) стремительно сокращается. Поэтому у ряда экспертов возникают сомнения, нужен ли вообще данный механизм и насколько он будет эффективен.

Зато уже можно сказать наверняка, что подавляющее большинство нижегородцев, которые хотят купить квартиру в новом доме, в скором времени ждет неприятный сюрприз. Так, гендиректор ГП «Нижегородский ипотечный альянс» Алексей Денисов считает, что в итоге обязательное страхование сделает квадратные метры в «долевых» новостройках дороже примерно на 5%. Цифры того же порядка называют и иные специалисты: директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева дает прогноз «от 4%, возможно — на 7–8%».

При этом Татьяна Романчева отмечает, что пока новые правила никак не отразились на рынке. Это связано с тем, что в соответствующей статье закона прописано, что если хотя бы один договор по объекту был заключен в прошлом году, то и все остальные сделки будет проводиться по старым правилам. Пока это касается всех строящихся у нас домов. Ситуация, по мнению Романчевой, изменится не ранее весны.

Другие эксперты считают, что на практике механизм страхования заработает намного позже. «Пока это чисто рамочный закон. Для того чтобы его можно было применять на практике, нужна куча подзаконных актов: инструкций и так далее. Когда это все будет — неизвестно», — говорит вице-президент Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Александр Авербах.

При этом он отмечает, что нельзя точно сказать, насколько из-за нового вида страхования подорожают квартиры. «Нужно понимать, что у нас основной фактор, определяющий цену жилья, — дефицит, а не себестоимость строительства. Для того чтобы стоимость квадратных метров определялась исключительно издержками строительства, нужно насытить рынок. По расчетам, для этого надо строить 1 кв. м жилья на человека в год, то есть только в Нижнем должно сдаваться 1,3 млн кв. м в год. Нам до этих показателей далеко», — говорит вице-президент НГСР. Напомним, в 2013 году, по данным Нижегородстата, в Нижнем Новгороде было введено в эксплуатацию 694,3 тыс. кв. м жилья, то есть в два раза меньше.

При этом Александр Авербах добавляет, что из-за дефицита цены на первичное и вторичное жилье у нас «гоняются друг за другом». Поэтому если застройщики все-таки поднимут из-за обязательного страхования цены на квартиры в новостройках на 5, 10, 20%, то жилье на вторичном рынке почти сразу же «симметрично» подорожает.

Борис Горелик также придерживается версии, что оценить, как сильно вырастет стоимость квадратных метров из-за обязательного страхования, нельзя — слишком много факторов влияют на формирование цены жилья. «Застройщики могут объяснить рост, например, тем, что стали дороже стройматериалы. К тому же не стоит забывать, что у нас пошли вверх доллар и евро, а вслед за ними увеличились инфляционные ожидания. Они влияют и на ценовую политику застройщиков: строители просто будут конвертировать свои возможные риски в стоимость конечного продукта. В конце года и не разберешь, из-за чего именно квартиры стали дороже».

Александр Авербах тоже считает, что рост доллара и евро может сыграть свою роль. Вице-президент НГСР отмечает, что, возможно, именно из-за этого цены на жилье в Нижнем Новгороде уже начали расти — впервые за полгода. «Пока это заметно лишь тем, кто непосредственно хочет купить недвижимость, — говорит Александр Авербах. — Пример из нашей практике: квартира, которая на прошлой неделе стоила 2,5 млн, — теперь 2,55. И такое повышение происходит повсеместно — буквально в последние дни квартиры везде стали стоить дороже на 50–100 тысяч».

Александра Елина