В Нижегородской области половина жилья в 2017 году сдана с нарушением сроков

Согласно информации, в 2017 году в регионе было введено 590,1 тысяч кв. м жилья в 128 объектах. Большинство них – многоквартирные дома. Также было построено 26 блокированных домов и два поселка таунхаусов. По сравнению с 2016 годом ввод жилья увеличился на 29%.

Это средняя по рынку цифра, от которой отдельные застройщики отклоняются значительно. Лидерами по динамике стала ГК «Кварц»: по сравнению с 2016 годом она увеличила объемы ввода в 7 раз. Наихудшая динамика – у компании «МЕГА-Строй», которая сократила объемы ввода жилья на территории Нижегородской области в 3 раза.

Лидером строительного рынка Нижегородской области по итогам 2017 года стал «Жилстрой-НН», занимающий 83-е место в России. Его доля по объему введенного в прошлом году жилья превышает 12%, что составляет 71,9 тысяч кв. м в 11 многоквартирных домах. Годом ранее «Жилстрой-НН» также занимал первое место, но с гораздо большим объемом ввода (102 тысяч кв. м).

Эта компания раньше была известна строительством домов эконом-класса. В 2015 году она завершила строительство «долгостроя» по ул. Пролетарская, 28А в Нижнем Новгороде. А в прошлом году «Жилстрой-НН» реализовал первый крупный дорожный проект – реконструкцию проспекта Молодежный, ведущего к аэропорту. Инвестиции превысили 4 млрд рублей.

Второе место по вводу жилья, по данным Единого реестра, за прошлый год заняло ООО «КМ Анкудиновка». В компании сообщили, что за прошлый год в жилом комплексе «Анкудиновский парк» ввели в эксплуатацию четыре жилых дома на 1654 квартиры. Это дома 1, 2, 5, 6 по ул. Русская. Площадь первых двух домов составили более 11 тысяч кв. м каждый, вторых двух – около 25 тысяч кв. м каждый.

Третье место у ГК «ЭкоГрад» (жилой комплекс «Окский берег» в Богородском районе). По словам заместителя гендиректора ГК Андрея Петухова, в прошлом году в «Окском береге» ввод жилья вырос на 79% по сравнению с 2016 годом. В этом году будет построено еще 67,6 тысяч кв. м, что станет своеобразным рекордом четырехлетнего проекта.

«За это относительно короткое время «Окский берег» успел попасть и в ТОП-50 крупнейших застройщиков страны, занял место в тройке лидеров РФ по реализации программы «Жилье для российской семьи», - говорит Петухов.

Региональные застройщики держат в своих руках рынок почти полностью. В прошлом году дома ввели в эксплуатацию лишь четыре застройщика «прописанные» за пределами региона, и все они из Москвы. Это обанкроченная ГК СУ-155 (достраивает ее объекты ООО «РК Строй», созданное банком «Российский капитал»), компании «НовМонолитСтрой», ДК «Квартстрой» и «1001 дом». Однако их присутствие на рынке весьма ощутимо: суммарная доля объема введенного жилья составляет 15%. В рейтинговой таблице эти застройщики занимают 4, 5, 15 и 30 места соответственно.

В отличие от многих других регионов, застройщики, находящиеся на второй и третьей строчках нижегородского рейтинга, отстают от лидера не так значительно. Вообще одной из отличительных черт регионального рынка жилищного строительства является невысокий уровень концентрации. На долю трех крупнейших застройщиков приходится 32% строительства (по объему введенных площадей), на долю пяти крупнейших – 44%. В то же время около половины участников рейтинга сдали в прошлом году всего по одному дому и в федеральном масштабе занимают места с третьей по семнадцатую сотню.

Банк «Российский капитал» в начале этого года заявил о полной сдаче «долгостроев» ГК СУ-155 в Нижегородской области. Всего на достройку нижегородских объектов СУ-155 банк направил почти 2 млрд рублей. Согласно единому реестру застройщиков, в прошлом году было введено пять домов СУ-155 площадью 37,59 тысяч кв. м. Это 4 место в рейтинге.

Пятое место у «НовМонолитСтроя». Эта компания строит в Нижнем Новгороде ЖК «Жюль Верн», на котором в декабре 2015 года произошло обрушение лестничного марша строящего дома и погиб рабочий. По факту гибели человека возбудили уголовное дело. Проверка госстройнадзора показала отступления от требований проектной документации при выполнении работ.

Шестое место по площади ввода жилья за 2017 году – у ГК «Столица Нижний». В конце прошлого года основатель этой фирмы Олег Сорокин и теперь уже экс-зампред Заксобрания региона был арестован по подозрению во взятке. В уголовном деле фигурирует участок, на котором строится ЖК «Новая Кузнечиха». Дольщики этого ЖК в соцсетях выражали опасения, что стройка может быть приостановлена или даже изъят сам участок. Совладелица «Столицы Нижний» - жена Сорокина Элада Нагорная – покинула страну. Однако участники строительного рынка полагают, что вряд ли власти изымут участок: новые обманутые дольщики им не нужны.

Также в прошлом году жители ЖК «Цветы», застройщиком которого является ООО «Старт-Строй» (входит в ГК «Столица Нижний»), судились за просрочку передачи квартиры, жаловались на дефекты строительства (протекающую кровлю, трещины на фасаде, разрушение лестничных маршей).

Одной из наиболее резонансных тем последних лет стал перенос сроков ввода жилья. Эта проблема не обошла и Нижегородскую область. 19 из 35 застройщиков, сдавших дома в прошлом году, сделали это с нарушением сроков – это около половины от всего введенного жилья. Величина отклонений у всех разная.

Сложности с соблюдением заявленных сроков сдачи жилья коснулись как мелких застройщиков, так и лидеров рынка.

«И «ЭкоГраду», который прежде всегда строил и сдавал с опережением сроков, в сегодняшних экономических реалиях пришлось столкнуться с некоторым изменением графиков строительства, - соглашается Петухов. - Например, в прошлом году были и большие объемы ввода, но были и переносы сроков сдачи нескольких многоквартирных домов». Он объясняет эти задержки тем, что строительство загородного района (причем, практически, с состояния «поля») существенно отличается от стандартной городской застройки.

«Нам, как застройщику, ориентированному, прежде всего, на строительство доступного жилья, пришлось нести очень существенные затраты, которые и не снились городским компаниям. Например, казалось бы, обычная история с подключением новых кварталов к центральной канализации, закончилась для нас … строительством завода очистки сточных вод по причине того, что подключаться растущему району было просто некуда, - рассказывает он. - Практически аналогичная ситуация вышла с возведением электрической подстанции «Окский берег», отсутствие которой сдвинуло график сдачи нескольких домов. Подстанцию пришлось возводить в сжатые сроки, потом - согласовывать и проходить все контрольные ведомства. И, тем не менее, объект мы построили и ввели в эксплуатацию, обеспечив новые кварталы необходимыми условиями».

В этом году «ЭкоГрад» применяет новый подход к строительству: запуск ставшего остро необходимым стройкам мобильного комплекса по производству железобетонных изделий «Окский берег».

«Теперь мы будем возводить дома из собственных материалов, чтобы максимально ускорить процессы на строительных площадках и иметь гарантии по качеству. Надеяться на подрядчиков, которые, к сожалению, подводят и срывают работу, мы больше не будем», - резюмирует Петухов.

«НовМонолитСтрой» перенес сдачу одного объекта площадью 31,1 тысяч кв. м – и это тоже 100% от всего достроенного компанией в прошлом году жилья. Однако средний срок переноса сдачи у этих двух застройщиков невелик: у «ЭкоГрада» 3,5 месяцев и «НовМонолиСтрой» - 1,9 месяцев.

Чего нельзя сказать о компании «Деметра». Она просрочила более чем на год сдачу всех 31 своих объектов, законченных в прошлом году.

В январе текущего года эта компания попала в поле зрения департамента Росприронадзора по ПФО, который обнаружил нарушения в строительстве ЖК «Стрижи» и «Акварель» в Богородском районе. На территории этих ЖК происходил сброс сточных вод. Стоки поступали на поверхность из подземного резервуара, а ручей с характерным запахом канализации растекался по земельному участку, принадлежащему «Деметре».

С точки зрения значительности срока переноса сдачи с наибольшими проблемами столкнулись дольщики ГК СУ-155, объекты которого теперь достраивает «РК Строй». В прошедшем году с опозданием были сданы пять объектов в Нижегородской области (а всего по стране – 38) с просрочкой от года до двух. Аналогичным образом обстояло дело со сдачей домов ДК «Квартстрой» по улице 1-я Оранжерейной, д.33, стр. А, Б - здесь перенос составил 23,9 месяцев. Еще несколько домов разных застройщиков были сданы со сдвигом до двух лет.

У одних застройщиков задержки коснулись всех вводимых в 2017 году площадей, у других – только некоторых. Строительным компаниям из второй группы удалось, по крайней мере, часть жилья сдать в срок. Поэтому для корректного сравнения добросовестности застройщиков Единый реестр застройщиков рассчитывает такой показатель как «средневзвешенная просрочка». В нем учитывается как доля площадей, сданных позже обещанного, так и глубина этой просрочки.

По этому показателю наихудшую оценку получил уже упомянутый ДК «Квартсрой», поскольку все три дома, достроенные в прошлом году в Нижегородской области, сданы со значительным отставанием от плана. Средневзвешенная просрочка ДК составляет 20,7 месяцев.

В Нижегородской области компания «Квартстрой Центр» (связана с ДК «Квартстрой») вела строительство ЖК «Новинки Смарт Сити» в Богородском районе (34 дома). О проблемах со сдачей домов дольщики заявляли еще в мае 2017 года. В июне было возбуждено уголовное дело по факту привлечения средства дольщиком с нарушением. В августе директор этой компании был помещен под домашний арест. По предварительной оценке, на достройку домов этого ЖК требуется 1,7 млрд рублей. В марте этого года суд признал «Квартстрой Центр» банкротом. Обманутыми остались 1850 дольщиков. Эти «долгострои» должен завершить «Орелстрой», с которым 1 марта правительство области заключило протокол о намерениях.

Проблемы с переносом сроков сдачи остаются актуальными. Например, СК «Международная» планирует сдать свой дом на 45 месяцев позже намеченного, ГК «Гарантированное строительство» – на 24-27 месяцев, ГК «АСК» – на 27 месяцев, фирма «Строитель-П» – на 21 месяц.

И это далеко не исчерпывающий перечень проблемных застройщиков. Ситуация такова, что любые заявленные сроки могут быть дополнительно сдвинуты и в дальнейшем, что делает прогноз сдачи жилья в наступившем году практически невозможным.

Справка:

Единый реестр застройщиков создан в 2016 году. Он составлен при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). ЕРЗ включает в себя данные застройщиков жилья, осуществляющих в РФ жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. В качестве исходных данных Единого реестра выступают официальные сайты застройщиков и объектов недвижимости (в том числе проектные декларации), данные, полученные напрямую от застройщиков и данные региональных контролирующих органов.