Дмитрий Ракута: «Ипотечный рынок хорошо адаптируется к любым изменениям»

Сегодня можно констатировать, что с одной стороны власти не отказываются от льготной ипотеки, предлагая дополнительные «бонусы» новым участникам льготного ипотечного кредитования, с другой — ЦБ ужесточает условия выдачи таких заемных средств, тем самым уменьшая спрос на них у населения. Как такие противоречия могут сказаться на стоимости недвижимости, сохраняются ли стимулы для застройщиков строить так же много жилья, как было до сих пор?

«Здесь стоит отметить, что весь 2023 год и сейчас Центробанк ведет ужесточение своей кредитно-денежной политики. Касательно льготных программ стоит отметить, что для определенной категории граждан, например, для участников СВО, есть льготы, их распространили на Дальневосточную и арктическую ипотеку, как строящееся, так и готовое на вторичке жилье, под ставку 2%, сумма кредита максимальная — 9 млн рублей. При этом многие ожидают снижения цен в новостройках, но это вряд ли произойдет. Возможно, акционные предложения с незначительным снижением цены на первичном рынке будут, но глобально застройщики свою бизнес-модель менять не станут. То есть будут продавать те объекты, которые строятся, новые не станут вводить, если спрос будет снижаться, тем самым поддерживая интерес к покупке по текущим условиям», — рассказал NewsNN эксперт по недвижимости, ипотечный брокер Дмитрий Ракута.

По словам эксперта, ситуация на вторичном рынке полностью отличается от происходящего на первичном:

«Здесь идет определенная стагнация, и чем дальше у нас будет высокая ключевая ставка, тем сильнее станут корректироваться цены. То есть на рынке действительно можно найти вторичку с очень хорошим дисконтом, с хорошим предложением, но вопрос в том, что покупателей сейчас не так много. Кто действительно готов покупать, это либо за наличные средства, либо с небольшой суммой ипотеки, как правило, это два-три миллиона, не больше».

Как отметил эксперт, если смотреть на покупку жилья в инвестиционных целях, то, несмотря на разного рода противоречия, есть регионы, в которых все еще выгодно вкладывать свои средства в приобретение недвижимости.

«Большой импульс у нас придают ипотечные программы. Сейчас самые интересные это как раз дальневосточная и арктическая, и эти регионы в 2024 году действительно будут интересны с точки зрения покупки недвижимости. С другой стороны, нужно не упустить момент, когда есть выгодная ипотека — цены на недвижимость могут расти. Поэтому в этих регионах, особенно на Дальнем Востоке, покупка жилья может оказаться неплохой инвестицией. Плюс ко всему 2% это по факту рассрочка — можно говорить о том, что, покупая недвижимость, вы не переплачиваете банку. Имеет смысл обратить внимание на Челябинск, на те регионы, где у нас есть военно-промышленный комплекс, там замечен рост стоимости квадратного метра, рост стоимости арендного жилья. Перспективные направления — это Нижний Новгород, Новосибирск и черноморское побережье — они всегда будут пользоваться спросом и будут всегда инвестиционно-привлекательными», — полагает Ракута.

Между тем, многие экономисты и эксперты по рынку недвижимости предупреждают, что в этой сфере надувается «пузырь». Даже самые сильные экономики мира, такие как США и Китай, подвергались обвалу рынка недвижимости.

«Такое возможно, но, я думаю, Центробанк, Минфин, Минстрой находятся в плотном диалоге, и, так как в нашей экономике рынок недвижимости и банковский сектор очень сильно связаны, сомневаюсь, что правительство допустит значительное надувание ипотечного пузыря. Если рынок недвижимости и банковский сектор пойдут в рецессию, то и экономика страны значительно пострадает. Мы надеемся, что такого не произойдет. Видим шаги ЦБ, то есть ужесточение кредитно-денежной политики, это как раз и есть борьба с инфляцией и с ипотечным пузырем, ограничения и ужесточения условий выдачи ипотеки», — считает эксперт.

На ипотеку и банковский сектор, безусловно, могут оказывать влияние внешние факторы, к примеру, западные санкции, но, по словам Ракуты, после каждого «вмешательства» следует краткий период адаптации, и все возвращается в прежнее русло:

«Банки могут поменять условия даже по уже одобренным заявкам. Как это было в феврале 2022 года, когда объявили об СВО и ряд банков просто отменили заявки или увеличили процентную ставку по уже одобренным. Но это была история в моменте, через месяц ставки стали снижаться и они пришли в нормальное свое состояние. Поэтому внешние факторы могут влиять, но в целом сейчас ипотечный рынок очень хорошо адаптируется к каким бы то ни было изменениям».

Своя льготная ипотека есть и у тех, кто работает в IT-сфере. 14 банков в России готовы поддержать работников данной отрасли и выдать ипотеку на строительство или покупку жилья в новостройке. Но и там возникают вопросы, которые требуют быстрого решения.

«Вчера восемь банков приостановили выдачу из-за того, что закончились лимиты, но уже сегодня Минфин сказал о том, что будут выделены новые субсидии. По условиям IT-ипотека более привлекательна, чем семейная, там ставка 4,8-5%, сумма кредита до 18 млн. Не обязательно нужно быть программистом, можно быть бухгалтером, юристом, главное — чтобы компания была в реестре Минцифры. Также в течение 5 лет нужно подтверждать, что заемщик действительно работает в IT-сфере. Если вдруг вы уволились или перешли на другую работу, то ставка может быть повышена», — предупреждает Ракута.

Между тем, не все эксперты настроены столь оптимистично в отношении перспектив ипотечного кредитования. Так, по словам Алексея Лейпи, директора дивизиона Домклик Сбербанка, реакция кредитных организаций на ужесточение политики ЦБ в этой сфере неизбежна. На конференции для застройщиков он заявил:

«Сбербанк допускает два варианта развития ситуации на рынке недвижимости ввиду изменений условий льготной ипотеки. При негативном — выдачи кредитов по таким программам могут снизиться на 83%, при позитивном — на 37%».

Евгений Слепнев