Как отмена льготной ипотеки скажется на бюджете семей Нижегородской области?

Треть семейного дохода — на льготную ипотеку под 7%

Согласно условиям льготной ипотеки, минимально возможный взнос по кредиту составляет 15% стоимости жилья. Средний срок ипотеки на первичном рынке РФ, по данным Центробанка, составляет 306 месяцев, то есть — превышает 25 лет. При таких условиях и ставке по льготной программе 7%, в среднем по крупным городам ипотека занимает чуть более трети (35%) от дохода семьи (двое работающих и покупка двухкомнатной квартиры в новостройке, первый взнос — 15%). По Нижегородской области льготная ипотека занимает в среднем 44% от дохода семьи.

Максимальная финансовая нагрузка на бюджет по ипотечному платежу наблюдается в Казани (54% от семейного бюджета) и Москве (46%), минимальная — в Саратове (23% от семейного бюджета) и Челябинске (25%), что связано с относительно невысокой ценой недвижимости и не самыми низкими заработными платами в сравнении с другими локациями, попавшими в выборку.

При «отмене» льготной ипотеки семья будет отдавать половину дохода

31 декабря 2022 года заканчивается срок действия льготной ипотеки под 7% годовых. Решение о пролонгации не принято, Минфин не видит необходимости в новых мерах господдержки первичного рынка. В случае завершения господдержки, покупатели первичного рынка могут рассчитывать на рыночные ипотечные ставки на уровне 10,5-11% годовых. Например, лидер ипотечного кредитования предлагает ставку 10,4%. По подсчетам экспертов Циан и hh.ru, при таких условиях в среднем по крупным городам платеж по ипотеке составит почти половину семейного дохода или 47%. По Нижегородской области стандартная ипотека будет занимать в среднем 59% от дохода семьи.

В среднем по крупным российским городам по льготной ипотеке семья отдает около 39 тыс. рублей, при отмене господдержки платеж вырастет до 52 тыс. рублей. По Нижегородской области платеж может вырасти с 44 тыс. рублей до 59 тыс. рублей.

После отмены льготной ипотеки свободных средств станет меньше в два раза

Существенные затраты на ипотеку сокращают уровень расходов на другие необходимые нужды.  Если двухкомнатную квартиру в ипотеку приобретает семья с одним ребенком, то в целом по всем городам при льготной ипотеке под 7% на повседневные расходы остается сумма больше прожиточного минимума в среднем всего на 28,5 тыс. рублей. В Нижегородской области сверх прожиточного минимума у семьи после выплаты льготной ипотеки остается 15 тыс. рублей.

При отмене льготной ипотеки и стандартной ставке 10,4% в среднем сверх прожиточного минимума у российской семьи будет оставаться всего 15,6 тыс. рублей против 28,5 тыс. при льготной ипотечной ставке, то есть — почти в два раза меньше. В Нижегородской области, выплачивая ипотеку по стандартным ставкам, семья будет иметь 0,4 тыс. рублей сверх прожиточного минимума.

После отмены льготной ипотеки в среднем российская семья «лишится» от 7 до 34 тысяч рублей в месяц, что приблизит возможный уровень трат к прожиточному минимуму.

При росте ставок одновременно на ипотеку и аренду доходов не хватит

Еще одна проблема покупателей первичного рынка — это затраты на аренду. Покупка жилья в новостройке подразумевает, как правило, ожидание ключей, и при отсутствии собственного жилья в семейный бюджет придется закладывать также ежемесячную аренду до новоселья.

В среднем по России после вычета платежа по льготной ипотеке, прожиточного минимума и стоимости аренды однокомнатной квартиры от доходов семьи остается еще 8,3 тыс. рублей. У семей Нижегородской области остаток составляет в среднем 5,5 тыс. рублей.

Показательно, что даже при выплате льготной ипотеки средней семье уже не хватит на аренду однокомнатной квартиры в Казани, Ярославле, Хабаровске.

Если льготную ипотеку отменят, то к данному списку городов также присоединятся: Москва, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Краснодар, Пермь, Барнаул, Екатеринбург, Самара, Тюмень, Воронеж, Ижевск, Красноярск, Тольятти. То есть, в 17 из 25 городов среднего семейного дохода не хватит, чтобы платить стандартную ипотеку, арендовать однокомнатную квартиру на время строительства и при этом — тратить на повседневные расходы сумму не больше прожиточного минимума. В среднем российской семье не хватит 4,6 тыс. рублей.

Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика:

— Более низкая ставка по кредиту — главное преимущество первичного рынка на сегодняшний день. Из 25 городов, попавших в выборку, только в Саратове стоимость квадратного метра на первичном рынке — ниже, чем в сегменте готового жилья. Завершение льготной ипотеки станет причиной для дальнейшего смещения спроса на «вторичку», тенденция уже заметна. Например, в Москве в октябре доля сделок с новостройками опустилась до минимума 2016 года. А в целом по России доля ипотек, выдаваемых на новостройки, уменьшилась до 27% осенью 2022 года против 41-42% весной. При сопоставимых рыночных ставках на первичном и вторичном рынках мы ожидаем снижение спроса на новостройки примерно на треть, что простимулирует девелоперов предлагать скидки и снижать средние цены сделок до 8-10% от сегодняшних уровней.

Наталья Данина, директор департамента аналитических бизнес-решений hh.ru и руководитель сервиса Банк данных заработных плат hh.ru:

— Для того, чтобы выплачивать ипотеку без господдержки, необходимо будет вносить больший первый взнос, что сложно, учитывая прогнозный уровень инфляции в 2022 году на уровне 13,2%, а реальный отмеченный рост предлагаемых зарплат за год — на 6%. При условии пролонгации субсидирования и в 2023 году, уже не стоит ждать сохранения прежнего эффекта льготной ипотеки. А в случае отказа от субсидирования интерес к кредитованию на «первичке» существенно снизится, поскольку выплата половины семейного дохода на погашение ипотеки считается уже предельным показателем. А при наличии аренды платить брать ипотеку — сложно реализуемый сценарий для средней российской семьи даже в крупном городе.