Рейтинг застройщиков Нижегородской области

Всего в 2016 году по данным Единого реестра застройщиков в регионе было сдано 479 тысяч квадратных метров жилья. Эта цифра стала результатом работы тридцати одного застройщика, которые суммарно ввели в строй 105 многоквартирных домов в 33 жилых комплексах, а также 10 блокированных домов и один коттеджный поселок.

Тройка первых

Лидером по объему ввода жилья в 2016 году стала компания «Жилстрой-НН». Она обеспечила 22% суммарного показателя по региону благодаря окончанию строительства девяти многоквартирных домов общей площадью 113 000 кв. метров. По данным Единого реестра застройщиков, «Жилстрой-НН» занимает 214-е место среди всех застройщиков России по объему строительства.

Остальные игроки регионального строительного рынка находятся в значительном отрыве от лидера. Так, второе место по итогам 2016 года заняла ГК «Столица Нижний». Её вклад в региональные объемы сдачи жилья измеряются пятью многоквартирными домами общей площадью 61 904 кв метров, что обеспечивает 13% общерегионального показателя.

Третью строчку рейтинга занимает ГК «ЭкоГрад» с объемом ввода 46 865 кв метров в 38 домах, что составляет 10% от общего объема. Следует отметить, что по объему текущего строительства группа компаний занимает лидирующее положение в регионе. На разной стадии строительства находятся 170 многоквартирных домов и 17 блокированных домов общей площадью 306 212 кв метров, что составляет 16% от общерегионального объема. Следует отметить, что ГК «ЭкоГрад» – достаточно крупный игрок и в масштабах страны: по данным Единого реестра застройщиков, она занимает 44-е место среди всех застройщиков России по объему строительства.

В пользу местных

Остальные компании, входящие в ТОП-10 застройщиков по итогам прошлого года, имеют рыночную долю 6% и менее. Большинство из них специализируются на строительстве многоквартирных домов.

В сумме десять крупнейших застройщиков обеспечили 74% ввода жилых объектов, что говорит о достаточно высоком уровне концентрации рынка. Рынок строительства Нижегородской области относится к числу развитых. В пользу этого свидетельствует как значительный объем возводимого жилья, так и большое количество игроков. В то же время он почти полностью поделен между местными застройщиками. Из всего завершенного в 2016 году жилья только четыре дома были возведены компаниями из другого региона – московскими ГК «Ойкумена» и «Желдорипотека». На их долю пришлось 6% сданных площадей – или 30 462 кв метров. В региональном рейтинге застройщики заняли 5-е и 25-е места соответственно.

Впрочем, такой расклад является специфичной чертой прошлого года. В настоящее время строительство в регионе продолжают 67 застройщиков, и только пять из них зарегистрированы за пределами Нижегородской области, все они из Москвы. В сумме они строят 54 многоквартирных дома общей площадью 306 694 кв. метров, что составляет 16% общерегионального объема.

Роль кризиса

Говоря о влиянии экономического кризиса на строительный рынок, эксперты АН «Чекни» говорят о том, что несколько застройщиков покинули рынок. Кроме того, последствиями стали большой процент незавершенного строительства и перенос сроков сдачи объектов. По оценкам специалистов агентства, доля нереализованной «первички» в целом по рынку достигает 30%.

Кризис привел к коррекции портфеля проектов всех застройщиков, уверены в строительной компании «Деметра». По наблюдениям специалистов, были пересмотрены и объемы строительства, и сроки ввода и открытия проектов. В «Деметре» отмечают, что если у крупных застройщиков, привлекающих заемные средства, встали вопросы по финансированию, то у тех, кто работал только с собственными средствами, появилась задача репланинга строительства и смены маркетинговой стратегии, изменения продукта, коммуникаций.

Эксперты полагают, что экономические сложности последних лет сыграли в определенной степени позитивную роль: очистили рынок от недобросовестных игроков. В «Жилстрой-НН» полагают, что степень влияния кризисной ситуации зависела не от масштаба компании или ее позиции на рынке. Дело не в том – крупный застройщик или мелкий, а в том, насколько эффективен менеджмент в компании, насколько быстро компания смогла перестроиться под влиянием негативных факторов в экономике. «По нашим ощущениям кризис пошатнул тех, кто вел не совсем честную игру. Те же, кто предлагал качественный продукт по адекватной цене, по-прежнему держатся на плаву и набирают обороты. Об этом говорит наш пример: мы увеличили масштабы своего бизнеса как раз в 2016 году», - продолжает мысль коллег Елена Кислова, руководитель отдела маркетинга строительной компании «Андор». В то же время в перечень основных лидеров рынка новостроек кризис не внес, считают в АН «Чекни».

Картина предпочтений

Падение платежеспособного спроса заставило застройщиков сделать акцент на жилье эконом-класса и сравнительно небольших площадях квартир, — отмечают в «Жилстрой-НН». Если раньше двухкомнатные квартиры проектировались от 50 кв.м., а трехкомнатные от 70 кв.м., то сейчас площади «двушек» начинаются от 38 кв.м, а «трешек» - от 47 кв.м. В компании говорят, что покупатели предпочитают приобретать квартиры с отделкой «под ключ». Это связано с тем, что более 70 процентов квартир приобретается в ипотеку и с учетом ежемесячного обслуживания кредита зачастую не остается средств на ремонт квартиры.

Еще одно предпочтение – покупка квартиры в районе квартальной застройки, где застройщик помимо самих домов, обустраивает придомовую территорию – озеленение, детские и спортивные площадки, предусматривает достаточное количество парковочных мест на придомовой территории или за счет строительства паркингов.

Елена Кислова говорит так же, что за последнее время произошло изменение требований покупателей к недвижимости. «Это скорее продиктовано не кризисом, а тенденциями рынка. Стали более популярны квартиры евро-формата, с объединенной зоной кухни-гостиной и отдельными спальнями. Такая планировка удобна для проживания и позволяет более функционально распределить пространство, поэтому думаем, что рынок все равно пришел бы к ней, даже если бы и не было кризиса», — говорит эксперт.

В целом же покупатели стали осторожнее, значительно увеличилась длительность принятия решений, — отмечают в «Деметре». Покупатели стали выбирать жилье, учитывая большее число факторов, ранее казавшихся абсолютно незначительными.

Эксперты отмечают, что после окончания программы господдержки ипотеки банки начали снижать процентные ставки. Теперь они нередко оказываются даже ниже, чем субсидируемые. По словам Шамиля Мансурова, члена совета директоров компании «ЭкоГрад», ставки, устанавливаемые в рамках совместных программ банков и застройщиков, могут опускаться ниже 8%. Благодаря этому, как считают застройщики, падения спроса после окончания программы господдержки, не произойдет.

Справка:

Единый реестр застройщиков создан в 2016 году. Он составлен при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА). ЕРЗ включает в себя данные застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. В качестве исходных данных Единого реестра застройщиков выступают: официальные сайты застройщиков и объектов недвижимости (в том числе проектные декларации); данные, полученные напрямую от застройщиков; данные региональных контролирующих органов.

Рейтинг РАСК (Рейтингового агентства строительного комплекса) формируется путем анализа ряда внутренних и внешних показателей. В процессе оценки субъекту присваивается буквенно-цифровая оценка в пределах категорий: «А1» — наивысшая, «Г3» — наименьшая. Класс «Д» говорит об инициировании процедуры банкротства предприятия и крайне низкой вероятности возвращения к уровню конкурентного функционирования. В рамках рейтинговых классов — А, Б, В, Г — агентство добавляет цифровые модификаторы 1, 2 или 3. Модификатор 1 указывает, что компания находится в верхней части своей общей рейтинговой категории и имеет потенциал к повышению рейтинга; модификатор 2 указывает на положение в середине диапазона и устанавливает устойчивое положение в категории; модификатор 3 показывает, что организация находится в нижней части этой общей рейтинговой категории с риском понижения рейтинговой оценки.