Ипотека: как не остаться на мели?

Все больше ипотеки

Если 15 лет назад ипотечные кредиты выдавал лишь Сбербанк и по ставке 18% годовых, то теперь их предоставляет почти каждый банк (некоторые даже без первоначального взноса), а ставки по ним уменьшились почти вдвое.

По данным ЦБ РФ, в Нижегородской области за 2017 год население взяло в банках 25 278 ипотечных кредитов на сумму 40,7 млрд рублей. По сравнению с 2016 годом прирост показателей по числу выданных кредитов и их сумме составил 24% и 34%.

Средневзвешенная ставка по области снизилась за этот период до 10,6%.

При этом отмечается улучшение качества обслуживания ипотечных кредитов в области за счет снижения уровеня просроченных долгов.

По России также наблюдается существенный рост выдачи таких кредитов. Как сообщает АИЖК, в 2017 году в стране банки выдали 1,09 млн кредитов на 2,02 трлн рублей (рост на 37%). Прошедший год стал новым рекордом ипотечного рынка после 2014 года, когда было выдано 1,76 трлн рублей кредитов.

Средняя ставка по ипотеке в стране за 2017 год упала с 12,48% до 10,64%, а в декабре составила 9,77% для новостроек и 9,8% для вторичного жилья. Учитывая очередное снижение ЦБ ключевой ставки до 7,75%, АИЖК прогнозирует в 2018 году рост выдач кредитов до 2,7 трлн рублей.

Оптимальный вариант и «подушка безопасности»

Для большинства жителей России ипотечный кредит – это единственная возможность приобрести жилье. Поскольку кредит – это всегда так или иначе переплата, надо как следует изучить все варианты и подсчитать свои финансы.

Эксперты советуют вести записывать доходы и расходы 2-3 месяца, чтобы понять, куда уходят деньги. Получив ежемесячную сумму расходов, приплюсуйте к ней еще 10-20%. Это разовые покупки за год (например, отпуск, абонемент в спорт-клуб, страховка машины). Если и в таких условиях доходы выше, чем расходы, и остается еще и нормальная сумма денег, можно вступать в ипотеку.

Срок выплаты ипотечного кредита составляет до 20 лет. За это время в жизни человека может возникнуть не одна сложная ситуация. Самая частая из них – это увольнение. Не всегда удается сразу найти новую работу, порой поиск может длиться месяцы. Для подстраховки от таких ситуаций руководитель службы Банка России по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг Михаил Мамута советует иметь определенный запас денег на выплату ипотеки, желательно на полгода.

« Не стоит забывать про страховку. Хорошо, если беды с нами случаются редко, но обратная сторона спокойствия – непонимание важности и необходимости приобретения страховой защиты. Однако стоит задуматься, а что будет с семьей в случае потери кормильца? Как они будут погашать ипотеку? Скорее всего, банк будет вынужден требовать вернуть кредит или забрать квартиру, а вот страховка могла бы помочь семье избежать дополнительной трагедии. Поэтому прежде чем отказываться от страховки, стоит позаботиться и о таких крайних случаях», - сказал Михаил Мамута.

Инструкция по ипотеке

Банк России дает пошаговую инструкцию по приобретению жилья в ипотеку.

1. Не следует покупать первую же понравившуюся квартиру. Следует посмотреть несколько вариантов, оптимально – до 20-ти. Так можно понять соотношение «цена – качество» на рынке недвижимости.
2. Поживите несколько месяцев так, как будто вы выплачиваете ипотеку. Откладывайте сумму, которую надо будет отдавать в банк. Если неудобств от такого урезания вы не испытываете, то можно оформлять ипотеку. Если вы нервничаете, и денег вам не хватает, то уменьшайте запросы, ищите дополнительные доходы или пока повремените с покупкой жилья. Этот эксперимент, даже если вы не будете брать ипотечный кредит, позволит накопить существенную сумму, которую можно будет использовать как первоначальный взнос.
3. Размер первоначального взноса должен быть равен хотя бы 20% от стоимости жилья. Ряд банков позволяют платить и меньший взнос. Но эксперты отмечают: чем меньше взнос, те выше проценты по ипотечному кредиту, а чем больше взнос, тем проще оплачивать кредит. Идеальный вариант, когда взнос больше 50% от цены покупаемого жилья.
4. Сходите в несколько банков и изучите их условия по выдаче кредита. Выбирайте банк с наименьшей ставкой: для долгих кредитов это самый главный критерий.
5. Помните, что ежемесячные платежи не должны превышать 30% от семейного дохода. Случиться может всякое – сокращение на работе, урезание зарплаты, болезнь – и надо иметь деньги про запас. Потому к предложению банков, предлагающих платежи по ипотеке в размере 50% от доходов, следует отнестись настороженно. Также не нужно учитывать в своих доходах премии и бонусы, потому что работодатель может убрать их в кризисной ситуации.
6. Кредит надо брать только в рублях. Валютная ипотека имеет свои преимущества, но и большие минусы. Несмотря на более низкие ставки у валютных ипотечников, после значительного снижения курса рубля по отношению и доллару и евро их платежи выросли почти вдвое.
7. Направлять все деньги на ипотеку не следует. Нужно оставить «подушку безоспаности» в размере от трех до шести месячных доходов семьи при форс-мажорах.

История одной ипотеки

Меня попросили съехать с квартиры родственников, которую я снимала чисто за коммунальные платежи. Составляло это около 5 тысяч рублей в месяц. Изучив рынок аренды квартир, я поняла, что если возьму ипотеку, получится примерно такой же ежемесячный платеж, как и за съемное жилье, только жить я буду уже в своей собственной квартире. Это и подвигло меня взять ипотеку.

Покупать решила новостройку от застройщика. «Вторичка» смущала возможной «историей»: наличие других скрытых собственников, прописанными несовершеннолетними. А новостройка оказалась уже с ремонтом и дешевле по стоимости.

Первый взнос собрать самой в 24 года редко кому по силам: помогала вся семья. В итоге собрали около трети от всей стоимости квартиры. Кредит удалось взять под небольшой процент 9,5% на 20 лет. Плачу его добросовестно каждый месяц в срок 13 тысяч рублей. Досрочно гасить его пока не получается, так как покупаю мебель и технику в квартиру.

В принципе, ситуация для меня посильная, взнос не такой большой. Тяжело для меня было взять саму ипотеку, так как у меня опыта в этом у меня не было, а официальная зарплата небольшая.

Полина

Прибавление в семействе тормозит платежи

Частая ошибка молодых семей, взявших большой ипотечный кредит с малым первоначальным взносом: сразу же заводить детей. В результате доходы, естественно, сокращаются, а расходы увеличиваются: вместо двух работающих и двух иждивенцев работает лишь один, который содержит троих.

Сценарий с рождением ребенка лучше продумывать. При планировании детей в ближайшее время не следует брать кредит с ежемесячным платежом в 40-50% семейного дохода. Тогда платежи станут просто неподъемными. Поэтому лучше рассмотреть вариант покупки квартиру подешевле: подальше от центра и меньшей площади,

Есть и другой способ снизить нагрузку: увеличение срока кредитования, при котором уменьшится ежемесячный платеж. Однако такой вариант подходит не всем. Выплаты в тело долга будут мизерными: при сроке в 25 лет 90% от платежа в первые годы будут составлять проценты. Такие длинные кредиты нужно отдавать досрочно, не забывая про необходимость отложить часть сбережений на непредвиденные обстоятельства.

Как сэкономить на ипотеке

По российскому законодательству можно погасить весь кредит, не дожидаясь окончания срока ипотеки, указанной в договоре.

Статистика показывает, что большинство граждан нашей страны стараются выплатить ипотеку поскорее. Если средний срок займа составляет 15 лет, то отдают они его лет за 7, платя ежемесячно большие суммы, чем установлено по договору. В результате каждый рубль, уплаченный сверх необходимой суммы в первый год выплат, экономит 3-4 рублей в дальнейшем.

Но при выборе такой стратегии надо иметь «запас прочности». Он пригодится при потере работы. Средний срок поиска новой работы занимает 5-7 месяцев, а банк вряд ли позволит заемщику допустить просрочку и на 91-ый день подаст в суд.

Есть еще один вариант уменьшить сумму кредита – рефинансирование. Это досрочное погашение имеющегося кредита за счет открытия нового кредита под меньшую ставку. Актуальным такой способ стал после активного снижения ключевой ставки. Уменьшать ставки по кредитам (в том числе ипотечным) стали и банки. В результате заемщики, которые берут ипотеку сейчас, оказываются в более выгодных условиях, чем те, кто брали эти кредиты 3-4 года назад.

Специалисты отмечают, что рефинансирование даже 2-3% меньшей ставки по кредитованию ведут к экономии немалых сумм при выплате кредита.

История одного из заемщиков на нижегородском форуме.

В конце 2017 года рефинансировался из одного банка, где процент по ипотеке составлял 11,25% в другой банк на 9,5% годовых. В результате ежемесячные выплаты уменьшились на 1700 рублей, а в целом переплата сократилась на 500 тысяч рублей.

Знакомые, просившие в банках об уменьшении ставки по ипотеке, добивались снижения на 0,5-1%. Например, одному заемщику удалось снизить платеж всего лишь на 600 рублей в месяц: с 14 800 рублей до 14200 рублей.

Еще одним способом сэкономить на ипотеке стал материнский капитал. Сегодня он составляет 453 тысяч рублей. Им можно досрочно погасить кредит или даже использовать эту сумму как первоначальный взнос. Около 90% российских семей используют маткапитал именно так.

Не надо забывать еще об одной возможности сэкономить на ипотеке – налоговый вычет. Государство возвращает 13% от цены приобретенной недвижимости. Правда, размер такого вычета ограничен и покупатель может получить максимум 260 тысяч рублей (13% от жилья стоимостью в 2 млн рублей).

Но вычет этот не одноразовый. Если стоимость жилья составляет 1,5 млн рублей, то 500 тысяч рублей можно использовать при другой покупке.

Льгота распространяется и на проценты по кредиту.

При потере работы, болезни, рождении ребенка, когда выплаты по ипотеке стали непосильными, не стоит «зарывать голову в песок». Лучше сразу же обратиться в банк и обсудить изменение графика платежей. Платежные каникулы в России только формируются, но банк может пойти навстречу и снизить размер ежемесячных платежей на определенный период. Однако надо помнить, что за временное снижение суммы взноса придется расплачиваться повышенным платежом в будущем.