Ужесточение по кредитам с взносом до 20% повлечет сокращение продаж эконом-жилья

Но в Нижнем Новгороде большинство берут ипотеку для улучшения жилья, поэтому вряд ли эти изменения приведут существенным последствиям для рынка.

Повышенные риски

Банк России (ЦБ) ввел повышенные коэффициенты риска при расчете достаточности капитала для ипотечных кредитов с первоначальным взносом до 20%. Соответствующие изменения в инструкцию №180-И зарегистрированы минюстом и опубликованы 16 января на сайте ЦБ.

Как сообщила пресс-служба АИЖК, эти меры будут способствовать предупреждению формирования кредитных рисков и дальнейшему росту качества ипотечного портфеля. По статистике Банка России, вероятность возникновения просроченной задолженности по ипотеке в течение месяца по кредитам с первоначальным взносом до 10% более чем в 2 раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом в 20-30%.

Ранее первый зампред ЦБ Ксения Юдаева говорила, что за первые три квартала 2017 года доля вновь предоставленных ипотечных кредитов с первоначальным взносом менее 20% выросла с 7% до 29%.

Остановить «ипотечный пузырь»

В Нижегородской области выдача ипотечных кредитов прирастает значительными темпами. По данным Волго-Вятского главного управления ЦБ, за 2017 год в регионе банки выдали населению более 25 тысяч ипотечных кредитов на сумму свыше 40 млрд рублей. Это превышает уровень 2016 года на 24% и на 34% соответственно. На рост этих показателей оказало систематическое снижение ставок по ипотечным кредитам.

Связано это с постоянным уменьшением Банком России ключевой ставки. Так, на последнем заседании совета директоров ЦБ 9 февраля снова было принято решение снизить ключевую ставку: теперь она составляет 7,5% годовых.

Начальник отдела ипотечных продаж РЦ «Волжский» Райффайзенбанка Анна Голятина говорит, что основная цель, которую ставит перед собой ЦБ – остановить рост «ипотечного пузыря». Он возникает, когда объем кредитных обязательств превышает реальные возможности заемщика по обслуживанию долга.

В опрошенных NewsNN банках число заемщиков с небольшим первоначальным взносом невелико. В Райффайзенбанке в среднем при оформлении ипотеки клиенты вносят более 20% от общей суммы кредита. «И это одна из причин, по которой мы не планируем повышать минимальный размер первоначального взноса, сохранив его на прежнем уровне: 10% при покупке жилья на первичном рынке для зарплатных клиентов, 15% - для всех остальных. На вторичном рынке для всех категорий заемщиков взнос составит 15%. При этом в качестве первоначального взноса может быть использован материнский капитал», - говорит Голятина.

По оценке банка «ДельтаКредит», на ипотеку с первоначальным взносом до 20% или вообще без первоначального взноса в среднем по рынку приходится около 15% кредитов. По словам регионального директора Восточно-Европейского федерального округа банка Анны Пантелеевой, такая же доля и в «ДельтаКредите».

В группе ВТБ средний размер первоначального взноса по ипотечным кредитам составляет 30-35%, сообщили в пресс-службе банка.

Как считает Пантелеева, ужесточение Центробанком требований к ипотеке с небольшим первоначальным взносом отразится на всех банках.

«У банка «ДельтаКредит» достаточно капитала для продолжения выдач с текущими параметрами, и пока мы не планируем изменений. При этом мы будем следить за развитием ситуации на рынке и параллельно готовить запасные варианты действий, как с точки зрения изменения параметров продуктов, так и с точки зрения влияния на нормативы. Например, возможно увеличение минимального первоначального взноса с нынешних 15 до 20%», - предполагает она.

Но, по мнению Голятиной, введение повышенного коэффициента риска не внесет существенных корректировок в условия ипотечных программ: надежные банки с достаточным запасом ликвидности продолжат формировать свои предложения, опираясь, прежде всего, на размер ключевой ставки, установленный ЦБ. При этом эксперт не исключает, что ужесточение требований к заемщику в части минимального размера первоначального взноса с большой долей вероятности приведет к утрате позиций в конкурентной борьбе, что может создать определенные сложности для деятельности некоторых финансовых организаций.

Основными драйверами поддержания спроса на ипотечные программы Голятина называет доступные условия предоставления кредита и относительно низкий уровень цен на недвижимость. «Я уверена, что дальнейшее снижение размера ключевой ставки и активное распространение новой программы господдержки сохранит существующие темпы наращивания суммарных объемов ипотечных кредитов», - резюмирует Голятина.

По мнению же Пантелеевой, если повышение ставок или отказ от выдачи кредитов с низким первоначальным взносом будет носить массовый характер, это повлияет на доступность ипотеки для населения.

Риски из-за неплательщиков

Основной спрос на ипотеку с небольшим первоначальным взносом формируют люди, покупающие жилье эконом-класса.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева отмечает, что в России около 70% жилья покупается по ипотеке, при этом растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом. Ставка по таким кредитам выше.

Так, например, в проекте «Окский берег» (строит жилье эконом-класса в поселке Новинки рядом с Нижним Новгородом) в большинстве случаев речь идет о приобретении жилья с привлечением ипотеки (70-80%). «Принимая во внимание предпочтения нашего покупательского круга, мы идем навстречу и предлагаем варианты покупки без первого взноса», - отмечают в пресс-службе проекта «Окский берег».

В компании «Жилстрой-НН» (строит жилье эконом-класса в Нижнем Новгороде) за 2017 год также около 70% всех продаж квартир совершалось по ипотеке, в том числе 35% продаж – по ипотечным кредитам с первоначальным взносом до 20% или вообще без него. Об этом рассказывает замдиректора по маркетингу «Жилстрой-НН» Евгений Суменко.

По словам Романчевой, именно заемщики с низким первоначальным взносом чаще всего подпадают под портрет неплательщика, поэтому и вводятся коэффициенты риска. По ее оценке, стандартное жилье эконом-класса, скорее всего, и станет невыгодно брать через ипотеку.

«Ввод дополнительных коэффициентов риска поднимет порог первоначального взноса. Если он вырастет хотя бы до 25%, будет отсечена значительная часть покупателей эконом-класса. Конечно, они купят квартиру, но через 2-3 года, когда накопят нужную сумму на первоначальный взнос», - соглашается Суменко.

По его мнению, менее всего изменения в размере первоначального взноса скажутся на покупателях жилья бизнес-класса: в этом сегменте доля покупок по ипотеке невелика.

Но Романчева отмечает, что основные ипотечные кредиты в Нижнем Новгороде выдаются все-таки для улучшения жилищных условий, а не для приобретения с нуля: люди продают старое жилье и покупают новое.

Эксперт связывает этот тренд с неблагоприятной демографической ситуацией в стране в целом и Нижнем Новгороде в частности. По данным Росстата, в Нижегородской области самая высокая в России убыль населения.

«Много жилья высвобождается в виде наследственной массы. Наследники продают это жилье, берут ипотеку и покупают новое. Таких людей больше, чем тех, которые идут с малым первоначальным вносом», - констатирует она.

А при улучшении жилищных условий вопрос первоначального взноса остро не стоит. Поэтому, по мнению Романчевой, существенного влияния на рынок жилья сокращение числа кредитов с малым первоначальным взносом не окажет.