Рынок недвижимости замер на краю пропасти

Повышение учетной ставки Банка России автоматически означает повышение стоимости кредитных ресурсов. Это скажется в первую очередь на спросе, так как ипотечные кредиты, по оценкам экспертов, будет выдаваться под 20% и выше. «При таких ставках выдача ипотечных кредитов очень сильно сократится, падение может составить 80–90%. Думаю, в прогнозах на первый квартал можно смело говорить о сокращении количества выданных жилищных кредитов на три четверти», — считает гендиректор ГК «Триумф» Бориса Горелик.

По его мнению, из-за дорогой ипотеки и общей экономической ситуации рынок недвижимости фактически замрет, будут совершаться только вынужденные сделки. «Этому будет способствовать неуверенность как продавцов, так и покупателей. Люди сейчас просто не знают, чего ждать дальше», — говорит эксперт.

Руководитель аналитического цента «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексей Чемоданов также отмечает, что сейчас все, кто планировал покупку жилья с помощью ипотеки, «сейчас в панике», так же как и те, у кого уже есть жилищные кредиты, пусть и с фиксированной ставкой, так как они не уверены, что смогут их вернуть. Поэтому вполне логично, что в ближайшее время на рынке ожидается падение спроса.

При этом резкого роста цен в ближайшее время не ждут, отмечает заместитель генерального директора ЗАО «ДСК-НН» (входит в ГК «СУ-155») Андрей Ермолаев. В первичном секторе эксперты объясняют это тем, что сейчас застройщики будут вводить в эксплуатацию дома, которые на данный момент уже практически готовы, — на них резкое повышение стоимость заемных средств не скажется. Что же касается «вторички», то владельцы попытаются повысить цены, но в условиях упавшего спроса у них вряд ли это получится, считает Алексей Чемоданов. Вполне возможно, что им даже придется снизить цены в будущем, но насколько — сейчас сказать трудно.

На рынке первичного жилья коррекция цен в перспективе будет, но определить ее масштаб застройщики пока не готовы, говорит Андрей Ермолаев. Дело в том, что после поднятия ключевой ставки ЦБ РФ стоимость кредитов однозначно вырастет, соответственно, увеличатся и издержки строительных компаний.

Неуверенность в покупательском спросе и рост стоимости кредитов могут привести к тому, что строительные компании будут опасаться начинать новые проекты. «Конечно, у большинства застройщиков еще есть задел на будущее, уже начатые проекты, за счет них в 2015 году определенное количество квадратных метров будет сдано. Но думаю, что мы вряд ли выйдем на уровень 2014 года», — считает Алексей Чемоданов. В результате через пару лет из-за отложенного спроса и низкого уровня ввода жилья на рынке недвижимости может сложиться дефицит, что приведет к резкому скачку цен.

Избежать этого можно в случае либо понижения ключевой ставки Банка России в ближайшее время, либо изменения условий кредитования строительных компаний. Так, считает директор ООО «УК «Региональный центр международной торговли» Павел Солодкий, в сложившихся условиях нужно вводить проектное финансирование для застройщиков. «Как делается за границей — там под каждый проект создается своя компания, она берет кредит, во время строительства платит только проценты, а когда появляется прибыль от продаж, платит тело. Однако у нас это делать невыгодно — слишком большие резервы нужно создавать по проектному финансированию. То есть нужно менять требования ЦБ РФ по этому виду кредитования», — считает Павел Солодкий. По его мнению, такая мера поможет строительной отрасли без особых потерь пережить период, когда будет действовать ставка ЦБ РФ в 17%.

Впрочем, считает Борис Горелик, возможен еще вариант, когда и банки, и компании приспособятся к новым ставкам. «В конце концов, те 11–13%, под которые люди брали жилищные кредиты, также невероятно большие, если сравнивать со ставками на Западе. Однако мы привыкли считать, что 12% по ипотеке — это нормально. Возможно, граждане будут брать деньги и под 20%, если будут понимать, что за счет роста доходов или иных факторов их можно «отбить». Но для того, чтобы люди сориентировались, нужно время. Это вопрос нескольких месяцев или даже лет», — поясняет гендиректор ГК «Триумф». А если будет спрос, то будут появляться и новые проекты по строительству жилья.