Домоводство

Кто такой «журналист, занимающийся исследованием сферы жилищно-коммунального хозяйства»? Оказалось, что в нашей редакции это – я. Правда, до нынешнего дня я об этом – ни сном, ни духом…Но, если уж все выяснилось, то, следовательно, именно меня пригласили на семинар для представителей СМИ под кодовым названием «Реформа системы управления многоквартирным домом. Выбор способа управления». Пришлось идти. Обнадеживало лишь то, что проводивший семинар заместитель главы города по вопросам ЖКХ Александр Котельников, сразу же пообещал всем присутствующим журналистам за полчаса сделать из них (то есть из нас) экспертов в области жилищно-коммунальной реформы. Чтобы объяснить нам все простым и доступным языком, не подбирая выражений и не скупясь на эмоции, Александр Котельников попросил операторов выключить камеры. Все насторожились: это какими же словами нам собираются рассказывать про реформу системы управления многоквартирным домом, что их нельзя писать на камеру?…Велик и могуч русский язык! Итак, простыми словами. Существует три способа управления многоквартирным домом: -непосредственное управление собственниками помещений -управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) -управление управляющей организацией Собственники жилья обязаны сами определиться, какой способ управления они выбирают. Как пояснил Александр Котельников, непосредственное управление целесообразно лишь для малоквартирных домов (где менее 10 квартир). Жителям такого дома легко договориться между собой кому крыть крышу, по сколько на это дело скидываться, кто убирается в подъезде и так далее. С другой стороны, если в вашем доме 10 квартир, то, чтобы провести водопровод, каждому собственнику жилья необходимо будет составить свой договор с Водоканалом. То есть всего – 10 договоров. Это неудобно. Для этого предусмотрены другие варианты управления. ТСЖ. Для его создания требуется инициативная группа из числа собственников жилья, которая создаст ТСЖ и сможет грамотно им управлять. Подчеркиваю: грамотно. В этой группе должны быть специалисты-финансисты, специалисты по техническим вопросам – им предстоит решать вопросы бухгалтерии дома, сводить дебет с кредитом, обеспечивать электроснабжение и ремонтные работы. ТСЖ – это юридическое лицо со всеми правами и обязанностями. И это не кооператив. Кстати, все ЖСК предписано до 2007 года преобразовать в ТСЖ, иначе работать им не даст налоговая служба. Тут – свои коллизии. Создать хорошее ТСЖ - это сложно, и не в каждом доме есть такая инициативная группа. Если ее нет – остается последний способ управления (управление управляющей организацией, которая обеспечивает решение жилищно-коммунальных проблем дома). Иногда собственники жилья договариваются с ней напрямую, иногда – через ТСЖ. Вообще, в скором времени возможно слияние ТСЖ с управляющими организациями, потому что по сути они выполняют одинаковые функции. В Нижнем Новгороде 10 000 домов. Домов, создавших ТСЖ – 306. Есть у нас порядка 50 организаций по обслуживанию жилищного фонда( управляющих организаций), но они не могут взять под свое крыло весь город. 95% домов по-старинке обслуживаются ДЕЗами и другими муниципальными организациями. Но через 5 лет этот рынок планируется развить настолько, чтобы муниципалитет мог отойти от дел. «У нас нет обязательства вытирать сопли каждому» - заявил Александр Котельников. Сейчас муниципалитеты просто вынуждены создавать организации, обслуживающие сферу ЖКХ – потому что кто-то должен ее обслуживать. Таким способом стимулируется создание рынка организаций, предоставляющих услуги в жилищно-коммунальной сфере. Когда этот рынок встанет на ноги, планируется передать муниципальные организации в частные руки. Однако и тут есть загвоздка. Взять на себя обязательства по обслуживанию того или иного дома теоретически может любая фирма «Ромашка». Собрать деньги с жильцов, например, на ремонт – и исчезнуть. Муниципалитет застраховать жителей от таких фирм-однодневок не может… Теперь от теории к практике. Перейти к одному из способов управления все дома должны до 31 декабря этого года. На самом деле, это должно было произойти еще к 1 марта этого года. Но не вышло. В основном, по вине самих собственников жилья. Для того, чтобы решить, как будет управляться жилищная собственность, необходимо провести общее собрание. Но собрать не менее 50% жителей одного дома в одном месте и с нужными документами – практически невозможно. Если уж у нас на городских выборах явка 50% барьер не перешагивает, то что уж говорить о таких, домовых мероприятиях? Придумали другой способ: заочное голосование. Жителям дома по квартирам разносят анкеты, потом собирают и подводят итоги. Этот метод более действенный. 1600 домов Автозаводского района таким способом уже определили свой способ управления. В течение следующих трех месяцев это необходимо будет сделать и другим районам города. Если же какие-то дома до нового года так и не определятся, муниципалитет проведет открытый конкурс по схеме управления каждым домом. С победителем этого конкурса собственники жилья обязаны будут заключить договор управления на год. Если через год ситуация повториться – опять будет конкурс. Александр Котельников надеется, что к таким крайним мерам прибегать не придется, потому как каждый из таких конкурсов (то есть каждый дом) обойдется муниципалитету в 25 тысяч рублей. И только в этом случае собственники жилья целый год не смогут поменять управляющую компанию. В любых других случаях, если качество или скорость выполнения работ компанией жильцов-собственников не устраивает, они могут отказаться от услуг этой организации и заключить договор с другой. Как заявляет Александр Котельников, создание ТСЖ и передача управления управляющей организации дает собственникам жилья массу преимуществ. Именно они определяют необходимый объем ремонтных работ и коммунального обслуживания. И если они, например, решат, что в их подъезде надо убираться не раз в день, а раз в месяц – сэкономят деньги. Однако жилищная инспекция будет следить за работой ТСЖ и управляющих компаний, и в случаях нарушений она сможет предъявлять свои претензии. Например, если в вашем доме течет крыша, то это в основном касается жителей верхних этажей. И если собственники других квартир (их в данном случае, естественно, большинство) откажутся скидываться на ремонт крыши, жилищная инспекция вмешается и не допустит такой вопиющей несправедливости. Если же на общем собрании собственников жилья будет затеян ремонт на непомерно большие суммы, мало кто сможет их тут же выплатить. Для этого должна быть организована схема накопления (что-то вроде жилищного кредитования). Для Нижнего Новгорода рекомендовано собирать по 3 рубля 2 копейки с квадратного метра на такой капитальный ремонт. За несколько лет таким способом реально накопить достаточно крупную сумму. Для ветхого фонда и просто старых домов муниципалитетом предусмотрена программа «выравнивания стартовых условий». То есть муниципалитет готов взять на себя часть обязательств по невыполненному ранее ремонту. Какие именно средства и в каком объеме будут на это затрачены – пока неизвестно. Ну вот вроде бы и все. 30 минут истекли. Мозг взорван. И я действительно чувствую себя экспертом в сфере ЖКХ. Так же, как и 20 моих коллег. Уставшие, но явно просвещенные, мы расходимся. Нас останавливают и обнадеживают тем, что в ближайшее время специально для нас, уже просвещенных, проведут еще несколько сопутствующих семинаров…Мы чувствуем, что нам повезло.