Осторожно, сделка

Как нововведения в Гражданском кодексе РФ отразятся на сделках с недвижимостью, обсудили участники круглого стола, состоявшегося в Нижнем Новгороде 6 февраля.

Начнем с позитивных изменений. В первую очередь это отмена регистрации договора купли-продажи — теперь он вступает в силу с момента подписания, говорит директор юридической компании «Прецедент» Анна Покровская. «Как мы считаем, это очень хорошо, — отмечает юрист. — Раньше бывали такие случаи: покупатель подписывает договор, платит деньги, а потом продавец по каким-то причинам резко отказывается от регистрации. При этом добросовестной стороне было практически невозможно доказать свою правоту в суде, так как до регистрации документ не имел никакой юридической силы. Теперь же у участника сделки есть реальный шанс отстоять свои права».

Правда, у этого нововведения есть и минусы. «Прежде до регистрации договора было легко вносить изменения в документ, теперь же, чтобы изменить условия, нужно оформлять отдельные допсоглашения, а это, как правило, стоит денег, — добавляет заместитель директора АН «Адрес» Елена Соловьева. — Это особенно актуально для людей, которые хотят сэкономить на услугах юриста и ищут образцы договоров в Интернете. Теперь они, скорее всего, заплатят больше, чем в том случае, если бы сразу обратились к специалисту».

Второй момент, о котором упомянули эксперты, — отмена предельного срока доверенности (ранее он составлял три года). Это, безусловно, положительный момент, считает Анна Покровская, так как за оформление доверенности нужно платить, а цены на услуги нотариусов в последнее время резко возросли. В первую очередь отмена срока давности доверенности выгодна тем, кто сдает недвижимость в аренду через риэлторов.

Вводится также и безотзывная доверенность. «Это позволит избежать определенных манипуляций на рынке недвижимости. Так, в моей практике были случаи, когда сделку пытались признать незаконной на том основании, что она была совершена по доверенности, а потом хозяин «вдруг» спохватился и отозвал ее. Оговорка, что доверенность нельзя будет отозвать до определенного срока или совершения каких-то действий, например до продажи квартиры, призвана защитить интересы покупателя», — поясняет юрист.

Конечно, мошенники могут подсунуть такой документ на подпись какой-нибудь подслеповатой бабушке — и та уже не сможет отозвать доверенность до тех пор, пока ее квартиру не продадут. Здесь уже в силу вступает другой механизм защиты имущественных прав. Так, можно прийти в территориальное управление Росреестра и поставить отметку о невозможности совершения сделок без личного участия правообладателя или его законного представителя (под последним понимается, например, опекун несовершеннолетнего владельца недвижимости), а вот предъявитель доверенности таковым не является. Если поставить такую отметку, то у мошенников будут связаны руки.

Если же доверенность была уже подписана, а возможность совершения сделок без участия собственника недвижимости не заблокирована, можно прийти в Росреестр и поставить отметку о возражении. «Она не накладывает никаких запретов, просто ставит нового владельца в известность, что сделка может быть оспорена в суде. Продать такую квартиру мошенникам будет сложнее», — говорит заместитель начальника отдела правового обеспечения управления Росреестра по Нижегородской области Дарья Зотина.

Насколько востребована эта услуга среди жителей Нижегородской области, пока специалисты Росреестра сказать не могут. «На практике мы начали вносить эти отметки только в октябре прошлого года, — отмечает Зотина. — Так как времени прошло очень мало, механизм только-только начал работать, статистику мы не ведем. Дело осложняется еще и тем, что большой части обратившихся мы вынуждены отказывать. Это связано с тем, что далеко не все приходят в управление лично — многие пишут письма и отсылают нам по почте. В таких случаях нужна нотариально заверенная подпись, иначе нет никаких подтверждений, что вы — это вы. Довольно часто бывает, что такие письма пишут бывшие жены, соседи, родственники, которые по каким-то причинам считают себя обиженными».

Все вышеперечисленные новшества, по мнению специалистов, должны в перспективе способствовать снижению случаев мошенничества на рынке недвижимости. Видимо, в качестве противовеса законодатели ввели еще несколько законов, которые могут создать серьезные проблемы отдельным категориям граждан.

Первыми под удар попали участники долевого строительства. В частности, отмечает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева, сейчас нужно более внимательно читать документ при подписании договора долевого участия. Согласно последним изменениям, вступившим в силу в 2013 году, деньги, полученные от дольщиков, могут направляться не только на строительство дома, в котором продана квартира, но и на иные цели — например, на достройку других объектов. Существует возможность, что в будущем строительные компании начнут в массовом порядке собирать деньги на отдельные дома на этапе котлована по демпинговой цене, чтобы вовремя сдать уже почти достроенные. Обязательства у таких застройщиков будут нарастать как снежный ком, и однажды они не выдержат нагрузки. То есть через какое-то время количество долгостроев и обманутых дольщиков в регионе может возрасти.

Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, эксперты советуют внимательнее читать документы перед подписанием. В частности, желательно, чтобы в договоре было указано, что деньги могут идти только на строительство дома, в котором куплена квартира, — в таких случаях вероятность стать обманутым дольщиком невелика.

Еще одна категория граждан, оказавшихся под ударом, — жены-домохозяйки. Как поясняют эксперты, с марта 2013 года действует норма, что согласие супруга (или супруги) нужно только на продажу квартиры, а на покупку — нет. «То есть муж-бизнесмен может покупать квартиры, дачи и виллы, не ставя в известность супругу, которая сидит дома с детьми и не в курсе последних изменений законодательства. В случае развода он может поступить следующим образом: прийти к жене, попросить составить брачный контракт, так как «для дела надо», на условиях «все мое — мое, а эту квартиру, так и быть, с тобой разделим». В результате женщина остается ни с чем», — говорит Татьяна Романчева. Чтобы «развестись красиво», эксперты советуют женщинам перед разводом или подписанием брачного контракта посоветоваться с юристом.

Последнее, о чем стоит упомянуть, — так и не введенная норма об обязательном нотариальном заверении сделок с недвижимостью (сейчас это делается в добровольном порядке). Если все-таки соответствующий закон будет принят, это приведет к удорожанию цены следки за счет услуг нотариуса. Но участники рынка надеются на лучшее — по их словам, инициатива никому не выгодна, в том числе и нотариусам, так что, возможно, данная норма введена вообще не будет.

Александра Елина