к
а
л
е
н
д
а
р
ь

Декабрь 2016

Предыдущий месяц       Предыдущий год

Понедельник Вторник Среда Четверг Пятница Суббота Воскресенье
28 29 30 47 1 39 2 11 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31 1
НОВОСТИ
НИЖНЕГО НОВГОРОДА
14:01 Среда, 29 Января 2014

Рынок жилья: сюрпризы 2013 года

Эксперты ГК «Триумф» прокомментировали итоги развития нижегородского рынка жилой недвижимости в 2013 году: насколько выросли цены, как изменилась структура спроса и предложения, какие условия ипотеки будут актуальны в наступившем году.

Материал подготовлен специально для проекта «Рейтинг районов Нижнего Новгорода по стоимости жилья».

Цены и спрос

Следует напомнить, что в 2012 году Нижний Новгород стал лидером России по росту цен на жилье: квадратный метр на первичном рынке подорожал на 22%, на вторичном — на 21%. Многие эксперты предполагали, что и в 2013 году «квадраты» продолжат дорожать хотя бы в силу инерции и увеличение за год составит 12–15%. Однако реалии оказались иными. Более или менее заметный рост наблюдался лишь в начале года, после чего наступила стагнация при минимальных колебаниях цен от квартала к кварталу.

Рынок отреагировал на изменения как в общеэкономической ситуации по стране, так и в региональной экономике. Сказались увеличение объемов предложения на вторичном рынке — плюс 20% к 2012 году, а также значительный прирост ввода относительно дешевого жилья экономкласса, который сдерживал среднестатистические показатели. В итоге средняя цена на первичном рынке в 2013 году выросла лишь на 0,2%. Средняя стоимость квадратного метра в новых домах составила около 61 тыс. руб. Львиная доля предложений пришлась на квартиры по цене от 50 до 70 тыс. руб. за кв. м — 68,2%.

На вторичном рынке в 2013 году цены выросли на 5% — в среднем до 64 тыс. руб. за «квадрат». Наибольшую долю заняло жилье от 50 до 80 тыс. руб. за кв. м — 77,9% от всех выставленных на продажу квартир. Средние цены предложения на конец года составили: однокомнатные квартиры — 2,4 млн руб., двухкомнатные — 3,3 млн руб., трехкомнатные — 4,7 млн руб.

При этом специалисты отмечают целый ряд изменений в структуре спроса, характерных для 2013 года. «Если раньше, к примеру, покупатель при схожих ценах на квартиры в центре города и на окраине в новом доме всегда выбирал центр, то сегодня — это ярко выраженная тенденция — предпочитает «периферийные» новостройки, в силу того что застройщики теперь предлагают не только качественные жилье, но и продуманную инфраструктуру вокруг него, понимая, что не все меряется пафосными названиями районов, высотой потолков и шириной лестничных пролетов», — говорит управляющий партнер ГК «Триумф» Алексей Макаров.

Наиболее востребованными в 2013 году по-прежнему оставались однокомнатные квартиры небольшой площади, в том числе студии. Однако к трендам 2013 года следует отнести заметный рост заинтересованности нижегородцев к «двушкам», которые обеспечивают более комфортную жизнь, при том что стоимость квадратного метра в них дешевле, нежели в «однушках».

Загородное жилье

Меняется структура спроса и в сегменте загородной недвижимости. «Тот клиент, который еще вчера был готов радостно ехать на 30–40-й километр, вырываясь из шумного, загазованного города, сказал себе «стоп»: это дорого, малопрактично и некомфортно по целому ряду обстоятельств: отсутствие нормальной инфраструктуры, перегруженность трасс, «пробки» и так далее. Изменились предпочтения в части загородной жизни: человек хочет «приблизиться» к городу не в километраже, но во «времени достижимости» работы, необходимой инфраструктуры, мест отдыха», — говорит генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик.

Таким образом, если говорить о рынке индивидуального жилья за чертой города, покупательский интерес в настоящее время концентрируется в географической зоне, расположенной не далее 30 км от Нижнего Новгорода. Наибольшей популярностью пользуются земельные участки площадью 10–15 соток — по 25–30 тыс. руб. за сотку при наличии электричества и 60–100 тыс. руб. с электричеством, газом, водопроводом и канализацией. Безусловными фаворитами считаются дома площадью 80–150 кв. м по цене от 2,5 до 5 млн руб. Объекты дороже и дальше в 2013 году были практически не востребованы.

Что касается малоэтажного жилья в черте города, то здесь следует отметить возросший интерес к застройкам «таунхаусного» типа — домам в два-три этажа на две-десять квартир. Цены на таунхаусы варьируются от 2,9 млн руб. («Малая Ельня») до 12,5 млн руб. (ТСЖ «Верхнепечерское»). При этом почти половина выставленных на продажу домов предлагаются по цене до 5 млн руб. А вообще за последние четыре года стоимость квадратного метра в таунхаусах выросла почти на 30%.

В части прогнозов на 2014 год большинство экспертов едины. Если в России и за ее пределами ничего экстраординарного не случится, то наступивший год на рынке недвижимости будет во многом схож с 2013-м, в том числе и по ценам на квадратные метры. Рост цен если и будет, то в пределах инфляции или даже ниже таковой (8–9%).

«Мы предполагаем, что на рынке жилья в целом сколь-нибудь существенного роста цен в 2014 году не будет. Хотя возможны определенные колебания, связанные с улучшением транспортной инфраструктуры города (пуском метро в нагорную часть, например), а также тем фактом, что ипотечные программы стали более качественными и разнообразными», — говорит Алексей Макаров.

Ипотека

Еще один существенный, если не сказать больной, вопрос: что будет с процентными ставками по ипотеке? В 2013 году наблюдалась положительная динамика объемов выдачи ипотечных кредитов. Относительно 2012 года рост составил 19,5% в количественном и 38,7% в денежном выражении. По данным Росреестра, каждая четвертая сделка на рынке жилья Нижегородской области в 2013 году осуществлялась с привлечением ипотечного кредитования, а в сегменте «эконом» эта доля доходила до 50–60%.

Однако праздничность этих цифр заметно тускнеет, когда озвучивается конкретное количество выданных кредитов. Так, по Нижегородской области за 2013 год было выдано 14 887 ипотечных кредитов — капля в море для более чем трехмиллионного региона.

Причина такой ситуации очевидна — высокие процентные ставки. Даже при том, что оные в 2013-м несколько снизились в силу главным образом конкуренции между банками, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным за первые девять месяцев года, составила 12,6% годовых. На практике это означает, что человеку, взявшему кредит на 15–20 лет, приходится отдавать банку две-три стоимости квартиры.

Причины отсутствия существенных подвижек в этой сфере также вполне прозрачны: проблема не в ипотеке самой по себе, а в общей дороговизне заемных денег в стране. Привлекая средства граждан на депозиты под 8–10% годовых, банки не в состоянии выдавать ипотеку под 6–7%. Теоретически деньги можно удешевить, однако это приведет к росту инфляции и ослаблению курса рубля, что отразится на всем населении.

Здесь, конечно, можно вспомнить недавнее обещание главы Центробанка Эльвиры Набиуллиной, которая заявила, что регулятор берет на себя задачу по снижению средних ипотечных процентных ставок. Кое-что в этом направлении уже сделано: это упрощение процедуры переуступки прав требования по закладным, увеличение рефинансирования ипотечных кредитов путем предоставления льгот банкам и еще ряд мер, мало понятных обывателю.

Однако аналитики полагают, что все эти мероприятия если и дадут эффект, то не завтра. А в 2014 году, по мнению большинства экспертов, возможен даже рост процентных ставок в пределах 1%. Но при улучшении качества предлагаемого продукта. В 2013-м многие банки из числа лидеров рынка увеличили количество ипотечных программ и смягчили условия: снизили минимальный размер первоначального взноса, увеличили максимальную сумму кредита, расширили перечень типов кредитуемых объектов и так далее. В 2014 году, как полагают эксперты, эта тенденция сохранится.

Андрей Гусев, ГК «Триумф»