Приватизация «подвисла»

С начала осени администрация Нижнего Новгорода выставила на продажу почти 80 нежилых объектов. Аукционы состоялись лишь по 18 из них — это отдельные этажи или подвалы в зданиях. Основные покупатели — физические лица. Крупные объекты, такие как концертный зал «Юпитер» и бывшие военные городки на Московском шоссе, не привлекли покупателей. Семь аукционов на заключение договоров о развитии застроенной территории не состоялись из-за отсутствия участников. Лишь на два земельных участка нашлись по одному инвестору, с которыми и были заключены договоры.

Министерство госимущества и земельных ресурсов Нижегородской области за сентябрь–ноябрь провело около 50 аукционов по продаже или сдаче в аренду земельных участков и помещений в Нижнем Новгороде и области (большая часть — по продаже). На этих аукционах были куплены либо арендованы менее половины лотов (23 объекта).

По мнению руководителя аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексея Чемоданова, наиболее привлекательные объекты недвижимости (в том числе нежилой фонд) в Нижнем Новгороде были приватизированы еще в начале 1990-х. Объекты, которые администрация города пытается продать сейчас, либо в плохом состоянии, либо находятся в «непроходных» местах, либо имеют плохо развитую инфраструктуру. Однако комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами обязан реализовывать эти объекты строго в установленном порядке: продавать по рыночной цене и на торгах, иначе претензии предъявит прокуратура. «Покупателей не находится, средства на содержание нежилого фонда минимальны, объекты ветшают — получается замкнутый круг», — резюмирует Чемоданов.

Депутат гордумы Нижнего Новгорода Василий Пушкин, гендиректор ТД «Народный», соглашается, что наиболее привлекательные помещения и здания были «разобраны» еще в девяностые годы. Остались объекты либо в плохих местах, либо в плохом состоянии, от которых не получишь «быстрой отдачи». Сам Пушкин рассматривал возможность участия в аукционах по продаже муниципальных объектов Нижнего Новгорода для открытия магазинов, парикмахерских, оздоровительных центров, но желания покупать эти объекты у него не возникло. Что же касается, например, концертного зала «Юпитер», то инвесторов отпугивает обременение в виде сохранения концертной деятельности в течение пяти лет, говорит депутат.

По мнению Чемоданова, следует внести определенные изменения в нормативную базу Нижнего Новгорода по приватизации, которые бы привлекли потенциальных покупателей. В качестве примера он приводит Москву, где власти решили сдавать в аренду здания — памятники архитектуры за символическую цену в 1 руб. за кв. м в год с условием содержания этих объектов в надлежащем виде.

Что касается отсутствия покупателей на участки под жилищное строительство, то это связано либо с неудобным месторасположением участка, либо с обременением в качестве расселения ветхого фонда, отмечает Чемоданов. «Появился другой «источник» земельных участков — пригород. И инвесторы идут туда, потому что там не надо ничего сносить, а только провести коммуникации, с которыми крупным застройщикам обещают помочь власти», — говорит эксперт.

Например, «ЭкоГрад» строит жилой комплекс «Окский берег» в поселке Новинки Богородского района, а ГК «Столица Нижний» — жилой комплекс «Цветы» на окраине Нижнего Новгорода.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева соглашается, что аукционы по развитию территорий не привлекают инвесторов из-за обременения в виде расселения старого жилья: на это требуется много средств, и экономической выгоды от таких участков не видно. Однако и пустые участки тоже не всегда привлекательны, предупреждает эксперт: туда необходимо вести коммуникации, создавать соцобъекты (например, детсад). Напомним, недавно областные власти выставили на аукцион участок под жилищное строительство за молочным комбинатом «Нижегородский» в Приокском районе. По мнению Романчевой, кроме вышеуказанных затрат надо также учесть и возможную санитарную зону комбината, которая уменьшит площадь застройки.

Аналитик УК «Солид Менеджмент» Ирина Ступакова говорит, что у объектов, выставляемых на торги в регионе, на данный момент очень ограниченный инвестиционный потенциал, что существенно сужает круг лиц и организаций, кому они интересны. Она поясняет, что брать кредит на покупку такой недвижимости невыгодно, так как соотношение цены и отдачи от этого объекта небольшое, а предпосылок для существенного роста нет. «Такая ситуация характерна не для всех субъектов РФ. К примеру, в Московской области встречаются объекты, которые крайне привлекательны, и спрос на них очень стабильный», — говорит аналитик.

Пушкин добавляет, что в воздухе «носится опасность»: возможных покупателей отпугивают замедление экономического роста, участившиеся случаи отъема лицензий у банков. Поэтому недвижимость, которая не даст быстрой отдачи (помещения, подвалы, находящиеся в неудобном месте), «подвисла».

Екатерина Чичурина