Самостоятельный капремонт

Чтобы лучше понять суть проблемы, нужно углубиться в историю вопроса. Начнем с того, что в 2004 году был принят Жилищный кодекс РФ. Там в статье 158 написано, что «собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения». Также определен механизм, как это должно происходить: на собрании собственников большинством голосов решается, какие работы необходимо провести, потом представители совета МКД обращаются в ДУК, которая подсчитывает, сколько нужно денег на выполнение тех или иных работ, а потом жильцы скидываются и оплачивают услуги подрядчиков через свою управляющую компанию. Если в доме образовано ТСЖ, то все еще проще: владельцы квартир сами определяют, что нужно отремонтировать, нанимают подрядчика и платят из своего кармана.

Механизм был демократичный, особенно если учесть, что все эти недоремонтированные дома в свое время были приватизированы, то есть достались людям бесплатно, пусть и с обременением в виде обязанности следить за состоянием своего жилища. Однако он не работал. Причина проста — менталитет советских людей. «Собственник думает: мне надо принять решение и заплатить деньги. А зачем? Может, я через два года жилье поменяю! — поясняет заместитель председателя комитета ЗС НО по вопросам градостроительной деятельности, ЖКХ и ТЭК Александр Косовских. — Или: зачем я буду платить за ремонт крыши, если я живу на третьем этаже, — это проблема тех, у кого квартира на девятом. В результате большинство решили: пусть управляющая компания разбирается с этим как хочет. В результате дома так и оставались без капремонта».

Особенно такая ситуация была характерна для домов, в которых управлением хозяйством занимались ДУКи: управляющим компаниям платились фиксированные 1,65 руб. с кв. м, и за эту небольшую сумму (по словам самих коммунальщиков — очень небольшую) жилец получал возможность выкручивать ДУКу руки — жалобы в жилищную инспекцию никто не отменял. ТСЖ в этом плане были более автономны — платили за капремонт сколько хотели (или не платили вообще), но и жаловаться им было не на кого.

В результате повсеместное плохое состояние многоквартирных домов стало проблемой государственного масштаба. Так, год назад, в октябре 2012-го, зампредседателя Правительства РФ Дмитрий Козак в одном из своих выступлений сообщил, что сумма недоремонта жилого фонда в России составляет 3,5 трлн руб.

Деньги довольно большие, и брать их, учитывая сложную текущую ситуацию в бюджетах всех уровней, неоткуда. При этом стоит учесть, что новое жилье подавляющее количество людей себе позволить не могут — достаточно сравнить среднюю стоимость квадратного метра и средний размер заработной платы. Так, по данным Нижегородстата, в Нижегородской области среднедушевые доходы в сентябре 2013 года составили 21,9 тыс. руб., а стоимость квадратного метра в октябре текущего года — 55,1 тыс. руб. на первичном рынке и 60,1 тыс. — на вторичном. Между тем жить в неотремонтированных домах с каждым годом все неприятнее: крыша течет, трубы постоянно прорывает и так далее. Эта ситуация в дальнейшем грозит нарастанием напряжения в обществе, которое, по мнению ряда социологов, у нас и так на пределе.

Сначала, по словам Александра Косовских, государство стремилось решить все миром. Был даже федеральный закон № 185 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Согласно ему государство предоставляло софинансирование 95% на проведение работ по капремонту, то есть на долю жильцов оставалось всего 5%. Таким образом власти пытались стимулировать активность жителей. Это им благополучно не удалось: в большинстве домов даже на таких условиях делать ничего не стали.

Видимо, государству такая ситуация надоела, и с 2014 года оно решило сыграть по новым правилам. По закону жильцы теперь сами должны обеспечивать финансирование жилищного фонда. На муниципальном уровне создается «общий котел», то есть некий денежный фонд, куда будут поступать платежи от жителей по статье «на капремонт». Собирать средства и распределять их будет региональный оператор, создание которого также предусмотрено законом. Ремонтироваться дома будут в определенной очередности, определенной этой организацией.

В связи с этим возникает вопрос: сколько должны будут платить граждане, чтобы обеспечить поэтапный плановый капремонт многоквартирных домов в массовом масштабе? По словам председателя комитета регионального парламента по вопросам градостроительной деятельности, ЖКХ и ТЭК Олега Шавина, эта сумма определяется для каждого региона отдельно. Берется она не «с потолка» — есть специальная установленная методика, и конечная цифра рассчитывается из количества зданий, которым требуется капитальный ремонт. Пока для Нижегородской области названа сумма шесть рублей с квадратного метра (может быть, по словам некоторых депутатов, в итоге будет и семь, но это пока неизвестно — сделаны только предварительные расчеты). Таким образом, если раньше собственник 50-метровой квартиры платил в месяц 82,5 руб., то теперь будет 300 руб. (или 350, если тариф все-таки установят на уровне 7 руб. за кв. м). Итого «цена вопроса» — дополнительные 200–250 руб. в месяц.

Стоит упомянуть, что из действующего правила есть два исключения. Первое — это жильцы аварийного и ветхого фонда (они не платят ничего), второе — ТСЖ, которые решили создать свой собственный счет «на капремонт» (они платят по своему усмотрению). Есть еще один способ избежать лишних трат — расприватизировать квартиру, и тогда ее капремонт будет оплачивать государство.

Как сообщил Олег Шавин на заседании одного из комитетов, с 2014 года жители, например, Ростовской области, перешедшие под шефство регионального оператора, будут платить за капремонт 6,2 руб. в месяц с квадратного метра, Омской — 6,7 руб., республики Саха (Якутия) — 3 руб. В среднем сумма колеблется от 4 до 6 рублей. Хотя есть и неприятные исключения — 11–16 руб. за кв. м (Белгородская область, Башкирия).

Возникает закономерный вопрос: сколько из этих денег пойдет на зарплату чиновникам? Пока ответ — нисколько. Создание регионального оператора полностью финансирует федерация, по крайней мере на первых порах, говорит Александр Косовских. Возможно, в будущем федеральное правительство и отойдет от дел, передав содержание этой организации на региональный уровень.

Кстати, федеральным законом разрешается участвовать в финансировании капремонта бюджетам всех уровней. То есть и муниципалитеты, и регионы, и федерация вполне могут перечислять средства на счет регионального оператора. Однако согласно закону власти всех уровней делать это хоть и имеют право, но не обязаны.

Последнее, о чем стоит упомянуть: в Нижегородской области до сих пор так и не принят закон о создании регионального оператора. Причина — непроработанность некоторых моментов. Например, недостаточно сильна антикоррупционная составляющая. Здесь речь идет даже не о взятках, а скорее о «своих» подрядчиках, которые могут выполнять работу. При нынешних условиях компании могут «забить» теплое место при региональном операторе и жить исключительно на их заказах. Это сузит конкуренцию и не будет способствовать повышению качества услуг, считают депутаты ЗС НО. Поэтому-то они и заблокировали принятие законопроекта «О капитальном ремонте многоквартирных домов в Нижегородской области» во втором чтении, когда тот был внесен на рассмотрение регионального парламента и планировался к принятию сразу в двух чтениях.

«В этом деле спешка не нужна», — констатируют народные избранники, при этом отмечая, что виновником законодательной проволочки стало правительство области: оно вышло с соответствующей законодательной инициативой непозволительно поздно. Причем, как подозревают сами депутаты, основная причина тут в том, что чиновники до сих пор сами не разобрались в этом вопросе. Так, представитель областного правительства допустил ряд ошибок в своем выступления (в частности, неправильно подсчитал квадратные метры жилья, требующего капремонта). Именно поэтому наш регион оказался отстающим — в ряде других субъектов РФ соответствующие законы уже приняты или находятся в финальной стадии доработки.

Александра Елина