По казармам гуляет ветер

Что продают

В октябре администрация Нижнего Новгорода планировала продать на аукционах объекты и землю под ними трех бывших военных городков на Московском шоссе и одного на Нижне-Волжской набережной.
На торги выставлялись объекты военного городка на Московском шоссе, 167. В лот входили 15 зданий общей площадью 16,021 тыс. кв. м. Начальная цена составляла 245,317 млн руб. Одновременно продавался земельный участок площадью 41,033 тыс. кв. м стоимостью 69,845 млн руб.

На Московское шоссе, 473 в лот вошли 14 зданий общей площадью около 5 тыс. кв. м. Начальная цена продажи — 37,913 млн руб. Минимальную стоимость земельного участка площадью 98,021 тыс. кв. м определили в 127,865 млн руб. На Московском шоссе, 475 продавалось также 14 зданий общей площадью 4,544 тыс. кв. м. Начальная цена — 46,656 млн руб. Земельный участок площадью 177,902 тыс. кв. м выставлялся по цене 232,067 млн руб.

Однако аукционы по продаже этих объектов не состоялись из-за отсутствия покупателей, говорится в сообщениях городской администрации.

Много площадей?

Эксперты считают, что отсутствие спроса на территории военных городков обусловлено их большими площадями, которые могут освоить лишь крупные застройщики, и высокой ценой. Напомним, год назад администрация Нижнего Новгорода и Министерство обороны РФ договорились об «обмене»: Минобороны передаст городу около десяти участков с заброшенными военными городками для строительства жилья, а администрации города выделит министерству 200 га земли в Сормовском районе под строительство жилья для военных.

Руководитель аналитического центра «Индикаторы нижегородской недвижимости» Алексей Чемоданов наиболее привлекательным лотом из всех трех военных городков на Московском шоссе считает тот, что значится как дом № 167. По его словам, несмотря на его небольшую площадь (около 4 га), он расположен возле хорошей транспортной развязки — между Московским шоссе и проспектом Героев. Кроме того, рядом имеется сложившая инфраструктура, включая детсады, школы и крупные магазины (например, ТЦ «Перекресток»). «Все это окружение очень подходит для жилищного строительства на территории бывшего военного городка», — считает Чемоданов.

По его мнению, на участок не было претендентов из-за его высокой цены (315 млн руб. — начальная цена продажи вместе с землей), а ведь потребуются средства еще и на снос зданий. Особенно «выбивается» из концепции жилищной застройки самое крупное четырехэтажное здание бывшей казармы площадью 6,5 тыс. кв. м (в аукционной документации это здание под литерой «А»), которое, однако, вполне подошло бы для использования под офисный центр. Алексей Чемоданов считает, что было бы целесообразнее разделить лот: отдельно продавать это здание для реконструкции под коммерческий объект и остальные объекты на территории городка, которые надо будет сносить и строить на их месте жилье.

«Что касается других военных городков — под номерами домов 473 и 475, — то они находятся фактически на окраине города и занимают большие площади, — отмечает эксперт. — А осваивать такие обширные территории могут только крупные застройщики, например «Жилстрой-НН», «Столица Нижний» или СУ-155, которые сейчас заняты другими, более привлекательными проектами».

По мнению Чемоданова, военные городки на окраине Нижнего Новгорода были бы интересны крупным федеральным застройщикам, желающим войти в город, однако маркетинговые риски по предлагаемым участкам слишком высоки.

Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева соглашается, что отсутствие спроса на участки на Московском шоссе связано с их большой площадью. Ведь в этом случае требуются квартальные застройки и, соответственно, крупные застройщики, а они уже ведут свои проекты в Нижнем Новгороде.

Заместитель генерального директора ЗАО «ДСК-НН» (входит в ГК «СУ-155») Андрей Ермолаев тоже говорит, что на сегодняшний день ДСК-НН обеспечена площадками под комплексную застройку на несколько лет вперед. «Речь идет как о строящихся микрорайонах СУ-155 в Нижнем Новгороде, так и о тех, к строительству которых группа планирует приступить в ближайшее время — это жилые комплексы в Канавинском районе Нижнего Новгорода и в Богородском районе области. Общая площадь только новых земельных участков компании в Нижнем Новгороде составляет более 60 га», — отмечает он.

С видом на реку

Другой военный городок — Красные казармы — более привлекателен для инвесторов. На торги, которые должны были состояться 15 октября, выставлялись два строения на Нижне-Волжской набережной, 1б. Это трехэтажное кирпичное здание площадью 4,492 тыс. кв. м и отдельно стоящее двухэтажное кирпичное здание контрольно-пропускного пункта площадью 88 кв. м. Начальная цена контракта — 169,69 млн руб. Стоимость земельного участка под комплексом зданий площадью 5,486 тыс. кв. м оценена в 82,561 млн руб. Первый объект является памятником регионального значения «Красные казармы, восточный корпус».

Администрация Нижнего Новгорода сняла этот лот с торгов в связи с необходимостью уточнения технических характеристик объектов. Но аукцион будет объявлен до конца октября, сказали в КУГИ. Однако с момента объявления аукциона на него подали заявки уже три претендента, говорится в аукционной документации: ЗАО «Городской проект», ЗАО «Торговый дом «Оргхим» и ИП Дмитрий Володин.

По словам Романчевой, объекты на Нижне-Волжской набережной интересны тем, что занимают небольшую площадь. Соответственно, на этом участке будет только точечная застройка, которую легче освоить, и поэтому на этот лот есть претенденты.

Екатерина Чичурина